أسئلة المشترين
إجابات قصيرة عما يسأل عنه المشترون قبل الحجز: السداد والاستلام والعقود وإعادة البيع.
المناطق
- ما رأس الحكمة؟رأس الحكمة منطقة شاطئية في الساحل الشمالي الغربي، غرب العلمين. تضم مشروعات تشمل شاليهات وفيلات وتوين هاوس، تُعرض على الخريطة وجاهزة.
- أين يقع التجمع الخامس؟التجمع الخامس حي داخل القاهرة الجديدة، شرق القاهرة في محافظة القاهرة. يقع داخل الطريق الدائري من الناحية الشرقية، ويضم حرم الجامعة الأمريكية بالقاهرة وكايرو فستيفال سيتي.
- ما مدينة المستقبل؟مدينة المستقبل مدينة جديدة تقع شرق القاهرة الجديدة في محافظة القاهرة، وتطوّرها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. وهي على محور طريق السويس، بين القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة.
- التجمع الخامس أم الشيخ زايد أم العاصمة الإدارية: ما الفرق بينها؟القاهرة الجديدة شرق القاهرة، والشيخ زايد غربها، والعاصمة الإدارية الجديدة أبعد إلى الشرق. الأوليان ضاحيتان قائمتان، والثالثة مدينة ما زالت قيد البناء.
- ما حي R7 وحي R8 في العاصمة الإدارية؟الحيان السابع والثامن حيّان سكنيان مرقّمان في العاصمة الإدارية الجديدة، وليسا مشروعين. والسابع أكبرهما وأكثرهما عمرانًا، وفي كل منهما مشروعات شقق وتاون هاوس وفلل.
- ما الحي مثل التجمع الخامس؟الحي جزء مُسمّى من المدينة، مثل التجمع الخامس داخل القاهرة الجديدة؛ له حدوده وخدماته، ويُدرج كل كمبوند على الموقع تحت الحي الذي يقع فيه.
الكمبوندات
- ما المخطط العام للمشروع؟المخطط العام هو الرسم الواحد الذي يوزّع المشروع كله: الأرض التي يقف عليها، والطرق الداخلية، والمساحات المفتوحة، والمراحل، وموضع كل مبنى.
- ما المرحلة في المشروع؟المرحلة جزء محدد من المشروع يُبنى ويُطرح للبيع في وقت معين، وله جدول تسليم وسنة استلام خاصة به، ويُنجَز قبل المرحلة التالية أو معها.
- ما رسوم النادي الاجتماعي في المشروع؟رسوم النادي هي المبلغ الذي يموّل مبنى النادي ومرافقه في المشروع، إنشاءً وتشغيلًا، وهي منفصلة عن سعر الوحدة وعن الرسم الدوري للمساحات المشتركة.
- ما الكمبوند المغلق؟الكمبوند المغلق مشروع سكني يحيط به سور أو سياج، وله مداخل محدودة يتحكّم فيها المشروع، وتكون طرقاته الداخلية وحدائقه ومرافقه خاصة وتديرها إدارة واحدة لصالح المساكن بداخله.
الاستلام
- ماذا تعني وحدة جاهزة للسكن؟وحدة مكتملة ومُسلَّمة يمكنك السكن فيها يوم استلامها، وهي الطرف المقابل للوحدة على الخريطة التي تكون سنة استلامها قد حلت.
- ما الذي يحميني إذا تأخر الاستلام؟الحماية في العقد: يحدّد تاريخ التسليم وفترة سماح وغرامة تأخير لصالحك. اقرأ هذه البنود الثلاثة قبل التوقيع.
- ما الذي أتحقق منه عند الاستلام؟طابق الوحدة مع العقد: المساحات ومستوى التشطيب والعدادات والخدمات، ثم سجّل كل ملاحظة في محضر الاستلام قبل التوقيع.
- ماذا تعني سنة الاستلام في إعلان الوحدة؟السنة التي يتوقع المطوّر تسليم الوحدة فيها؛ وعليها تُبنى خطة السداد وتنتهي، وعندها تستحق دفعة الاستلام.
- ما الفرق بين الوحدة على المحارة ونصف التشطيب والتشطيب الكامل؟التسميات الثلاث تقول كم ينجز المطوّر من التشطيب الداخلي قبل الاستلام: من الهيكل وحده إلى وحدة كاملة التشطيب بمطبخ وحمامات جاهزة.
الاستثمار
- ما سعر المتر، وكيف أستخدمه في المقارنة؟يُقسَم سعر الوحدة على مساحتها بالمتر المربع، ولا تصح المقارنة إلا بين وحدات من النوع نفسه ومستوى التشطيب نفسه، لأن الرقم وحده لا يُظهر المبلغ الذي تدفعه.
- كيف أقارن بين مشروعين بشكل عادل؟قارن بين المشروعين بسعر المتر، ونسبة المقدم، ومدة السداد، وموعد التسليم، وشروط الصيانة، وبالمعايير نفسها لكليهما.
- هل الشراء على الخريطة أكثر مخاطرة من الشراء الجاهز؟نعم، من جهة واحدة: مشتري الوحدة على الخريطة يعتمد على موعد تسليم لم يحن بعد. أما الوحدة الجاهزة فتُرى كما هي، لكنها تتطلب دفعة أكبر من البداية.
قانوني
- هل يمكن أن أبيع وحدتي قبل الاستلام؟نعم. قبل الاستلام تحمل عقدًا لا وحدة مسجّلة، فيكون البيع تنازلًا عن العقد إلى مشترٍ آخر بموافقة المطوّر، وشروطه هي التي تنظّمه.
- ما رسوم التنازل؟مبلغ يتقاضاه المطوّر مقابل الموافقة على نقل عقد الوحدة من مشترٍ إلى آخر وتوثيقه. يحدّده المطوّر ويُكتب في العقد، وهو منفصل عن رسوم التسجيل التي تُدفع للدولة.
- ما العقد المسجّل؟العقد المسجّل عقد بيع يُقيَّد في السجل العقاري، فيصبح انتقال الملكية مقيَّدًا في السجل العام بتاريخ ثابت.
- ما الرسوم التي أدفعها عند الشراء من المطوّر؟إلى جانب الثمن، تدفع وديعة الصيانة ورسم النادي إن وُجد، وعند التسجيل رسم الشهر العقاري والضرائب على البيع.
- ما الفرق بين استمارة الحجز والعقد؟استمارة الحجز تُثبت الوحدة والمبلغ المدفوع لحجزها وفق الشروط الواردة فيها، أما العقد فهو البيع نفسه: يثبّت السعر وخطة السداد ومستوى التشطيب وسنة الاستلام.
- هل يُسترد مبلغ الحجز؟مسألة استرداد مبلغ الحجز يحددها نص استمارة الحجز التي توقّعها، فهي التي تسجّل المبلغ وما يُحسب عليه وشروط ردّه.
الدفع والتقسيط
- ماذا يشمل السعر المعلن للوحدة؟السعر المعلن هو سعر الطلب على الوحدة، ولا يشمل رسوم الصيانة التي تُذكر بنداً منفصلاً. اطلب من مكتب المبيعات كتابةً قائمة بأي تكاليف أخرى.
- هل يثبت السعر بعد التعاقد؟نعم. السعر المثبّت في العقد الذي توقّعه هو السعر الذي تدفعه، والخطة والمقدم وسنة الاستلام المكتوبة بجانبه تسير على أساسه. وأي بند يسمح بتحرك الرقم يُقرأ في العقد نفسه.
- هل يمكن أن يرفع المطوّر سعر الأقساط المتبقية؟لا. الباقي الذي تلتزم به هو ما كُتب في العقد الذي وقّعته، مقسومًا على مدة الخطة؛ ولا يحرّكه المطوّر منفردًا. وأي تغيير لا بد أن يأتي من بند في العقد أو من اتفاق تعقدانه.
- هل خصم الكاش أفضل من خطة تقسيط طويلة؟يكون أفضل فقط عندما يتجاوز الخصم ما يحققه المبلغ نفسه خلال سنوات الخطة. والكتالوج يعرض الشكلين، وبعض المشروعات تحملهما جنبًا إلى جنب.
- ما وديعة الصيانة، ومتى تُدفع؟مبلغ من السعر يُحتجز لمرافق الكمبوند المشتركة لا للوحدة وحدها. يُدوَّن على خطة السداد ويستحق عند الاستلام أو قبله.
- ماذا يحدث إذا تأخرت في سداد قسط؟العقد هو الذي يحدد النتيجة: غرامة تأخير على المبلغ المتأخر، وإنذار مكتوب يجب أن يوجّهه المطوّر قبل أن يُعدّ البيع مفسوخاً.
- ما خطة السداد التي تتركز أقساطها في نهايتها؟خطة لا تتساوى أقساطها: خفيفة في أولها وأثقل في آخرها، حتى يقع أكبر نصيب من السعر في السنة الأخيرة أو عند الاستلام.
- ما دفعة الاستلام؟دفعة الاستلام جزء من سعر الوحدة يستحق عند التسليم، وتُكتب كنسبة من السعر وتُسدَّد بعد الأقساط في نهاية الخطة.
- هل يمكن تقسيط المقدم نفسه؟نعم. تبقى النسبة التي يحددها المطوّر كما هي، والتقسيط يغيّر موعد سداده على دفعات قليلة في الأسابيع التي تلي التوقيع بدلاً من دفعة واحدة.
- كيف تعمل الأقساط الربع سنوية؟الخطة الربع سنوية تقسّم الباقي بعد المقدم إلى أقساط متساوية تُستحق كل ثلاثة أشهر، فخطة الثماني سنوات تحمل 32 قسطاً وخطة العشر سنوات 40 قسطاً.
- ما المقدم عند شراء وحدة في مشروع جديد في مصر؟المقدم هو الجزء الذي يدفعه المشتري من السعر عند توقيع العقد، ويظهر الكتالوج اليوم أن 5% أكثرها شيوعاً وتليها 10%. وتمتد خطط السداد من سنة إلى خمس عشرة سنة.
خطوات الشراء
- ما هو التوكيل الرسمي العام للبيع ومتى تحتاجه؟التوكيل العام يمنح الوكيل صلاحيات واسعة في أمور كثيرة، ومنها العقار. وفي البيع الأفضل توكيل خاص يحدّد الوحدة والتصرف، ويُوثَّق لدى مكتب التوثيق.
- كم تكلفة شراء شقة في مصر بخلاف سعرها؟إلى جانب سعر الوحدة، تدفع رسوماً للتوثيق والتسجيل والتنازل، وقد تدفع عمولة وسيط ووديعة صيانة. والإعلان يعرض السعر فقط، أما البقية فيحددها العقد والجهات الرسمية.
- ما معنى دعوى صحة ونفاذ عقد الشقة؟دعوى يطلب فيها المشتري من المحكمة الحكم بصحة عقد البيع الموقّع ونفاذه في حق البائع، ليُشهر الحكم ويُنقل الملك باسمه.
- ما معنى شقة تمليك؟ وهل هي مسجلة؟شقة التمليك هي التي تملكها ملكية كاملة لا حق انتفاع لمدة محددة. وتصبح مسجلة باسمك حين يُشهر عقد بيعها في مصلحة الشهر العقاري.
- ما الفرق بين عقد البيع الابتدائي والعقد النهائي؟العقد الابتدائي اتفاق موقّع يحدد السعر وشروط السداد والتسليم، أما العقد النهائي فهو الذي يُسجَّل في الشهر العقاري وبه تنتقل الملكية.
- كيف أعرف إن الشقة مخالفة قبل الشراء؟اطلب من المطوّر أو البائع رخصة البناء والرسومات المعتمدة، ثم تأكد منها كتابةً لدى جهة الترخيص المحلية قبل التوقيع، وتأكد أن الوحدة مطابقة لهذه الأوراق.
- كيف أعرض وحدتي لإعادة البيع؟أرسل لفريق أهلان هوميز تفاصيل الوحدة وصورها وسعر البيع المطلوب. تُراجَع كل قائمة قبل نشرها، ولا يظهر رقم هاتفك على الموقع أبدًا.
- ما المستندات المطلوبة لحجز وحدة؟بطاقة الرقم القومي أو جواز السفر، ونموذج الحجز الموقّع، وإيصال دفع مبلغ الحجز. وتحدد استمارة المطور القائمة الكاملة لكل مشروع.
إعادة البيع
- ما وحدة إعادة البيع، ولماذا قد يكون سعرها أقل؟وحدة إعادة البيع هي وحدة يعرضها مالكها الحالي للبيع بدلًا من المطوّر، وقد يقلّ سعرها عن سعر المطوّر لوحدة مماثلة لأن كل سعر يحدّده بائع مختلف.
- كيف يُسدَّد الباقي على وحدة إعادة البيع؟على جزأين: الأقساط المتبقية للمطوّر تُسدَّد على جدول العقد الأصلي، والجزء المستحق للبائع يُتحاسبان عليه مباشرةً.
- من يدفع رسوم التنازل في إعادة البيع؟الرسوم مقابل خاص بالمطوّر على تسجيل المشتري الجديد، وبند التنازل في العقد يحدد من يتحملها: البائع أو المشتري أو كلٌّ بنصيبه.
أنواع الوحدات
- ما التوين هاوس، وما الفرق بينه وبين الدوبلكس؟التوين هاوس أحد منزلين متلاصقين يشتركان في جدار واحد، ولكل منهما مدخله وحديقته. الدوبلكس وحدة واحدة تمتد على طابقين دون جار ملاصق.
- ما الفرق بين الدوبلكس والبنغالو؟الدوبلكس وحدة تمتد على طابقين متصلين بدرج داخلي، والبنغالو منزل من طابق واحد تقع كل غرفه على مستوى واحد. الدرج والخصوصية والحديقة والصيانة هي ما يحدد أيهما يناسبك.
- الاستوديو أم الشقة بغرفة واحدة: أيهما يناسب من؟الاستوديو غرفة رئيسية واحدة تضم مساحة المعيشة والمنام والمطبخ، مع حمّام مستقل؛ أما الشقة بغرفة واحدة فتفصل غرفة النوم عن المعيشة بجدار وباب. الاستوديو مساحة أصغر بسعر أقل، والشقة بغرفة مساحة أكبر وخصوصية أكثر.
- ما الفرق بين مسطح البناء ومساحة الأرض ومساحة الحديقة؟مسطح البناء هو المساحة داخل جدران الوحدة، ومساحة الأرض هي القطعة التي يقف عليها المبنى، ومساحة الحديقة هي الجزء المزروع من تلك القطعة. الشقة لها مسطح فقط، والبيت ذو القطعة له الثلاثة.
- ما الفرق بين الشاليه والفيلا في الساحل؟الشاليه وحدة مصيف مدمجة داخل كمبوند، ولا أرض خاصة بها. والفيلا الساحلية بيت مستقل يقف على قطعة أرضه وحديقته. وهذه القطعة هي الفرق الأساسي بينهما.
- ما الفرق بين التاون هاوس والتوين هاوس والفيلا؟الأنواع الثلاثة منازل بمدخل خاص، والفرق في مقدار ما تشترك فيه: الفيلا منفصلة على أرضها، والتوين هاوس يشترك في جدار واحد، والتاون هاوس تشترك منازله في الجدران.
- ما الفرق بين الدوبلكس والبنتهاوس؟الدوبلكس مستويان يتصلان بسلم داخل الوحدة مهما كان دورها، والبنتهاوس الوحدة العليا التي يتبعها تراس على السطح ولا جار فوقها.