ما معنى دعوى صحة ونفاذ عقد الشقة؟

ما هي هذه الدعوى؟

دعوى صحة ونفاذ العقد يرفعها المشتري الذي يحمل عقد بيع موقّعاً عن عقار لم يُسجَّل بعد. يطلب فيها من المحكمة الحكم بصحة العقد ونفاذه في حق البائع. وإذا صدر الحكم لصالح المشتري، يُشهر الحكم في مصلحة الشهر العقاري فتنتقل الملكية إلى اسمه.

لماذا يبقى التسجيل الخطوة الناقصة؟

ينص قانون الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ في مادته التاسعة على شهر التصرفات التي تنشئ حقاً عينياً في العقار أو تنقله أو تغيّره أو تزيله، ولا تكون حجة على الغير إلا من تاريخ شهرها. العقد الموقّع يثبت الاتفاق بين طرفين، أما السجل فيثبت الملكية أمام الجميع. ولهذا قد يضطر مشتري الوحدة غير المسجلة إلى اللجوء للقضاء.

متى يحتاج المشتري إلى هذه الدعوى؟

يحتاجها المشتري حين يتوقف البائع عن التعاون قبل شهر البيع. ومن أمثلة ذلك عقد موقّع لم تُنقل فيه الوحدة إلى اسم المشتري، أو بائع يرفض توقيع الأوراق التي يتطلبها التسجيل. وقبل الرفع، ينبغي للمشتري مراجعة المستندات وتواريخها، لأن المحكمة تحكم على ما تثبته الأوراق.

ماذا تفحص المحكمة؟

تفحص المحكمة العقد والمدفوعات التي تمت بموجبه، وهل يلتزم البائع بما وقّع عليه. ولا تحل الدعوى محل العقد، وإنما تمنحه القوة اللازمة ليُشهر. ولا يصح أن ينتظر المشتري حكماً بناءً على وعد شفهي أو إيصال حجز وحده.

ماذا أفعل قبل رفع الدعوى؟

اجمع العقد الموقّع، وكل إيصالات السداد، ومستندات هوية البائع وملكيته، وأي إخطار كتابي أرسلته إليه. واطلب من محامٍ مراجعة الوقائع والتواريخ وأي مطالبات سابقة على الوحدة. واجعل قرارك مبنياً على مستنداتك أنت، لا على نصيحة عامة.

هل الحكم يضمن التسجيل تلقائياً؟

الحكم الصادر بصحة العقد ونفاذه لا يُنقل الملكية وحده، بل يجب إشهاره في مصلحة الشهر العقاري بعد صدوره، واستيفاء المستندات المطلوبة للشهر. لذلك يتابع المشتري الإجراءات حتى آخرها، ويحتفظ بصورة الحكم وبكل إيصال يصدر عن الجهة المختصة.

المعلومات للإرشاد العام؛ راجع الجهة الرسمية قبل أي إجراء