التقسيط في العقارات المصرية: المقدم وعدد السنين وكيف تقارن العروض

الإجابة المختصرة

التقسيط اتفاق بين المشتري والمطوّر يحدد ثلاثة أشياء: المقدم الذي يُدفع عند الحجز، وعدد السنين التي تُسدَّد فيها الأقساط، ومواعيد الدفع. في كتالوج أهلاً هومز اليوم ٧,٨١٥ وحدة معروضة للبيع، ٧,٦٠٤ منها يعرضها المطوّر مباشرة و211 وحدة فقط من مالك سابق. أكثر المقدمات تكراراً هي ٥% و10%، وأكثر مدد السداد تكراراً هي ٨ و10 سنوات. كل الأرقام في هذا المقال أسعار طلب معلنة بتاريخ ١٧ أكتوبر ٢٠٢٦، وليست أسعار بيع تمت، ولا تعكس اتجاهاً في السوق لأن الكتالوج لا يحتفظ بتاريخ للأسعار.

لمن يناسب التقسيط؟

التقسيط يناسب من يملك مدخرات تكفي للمقدم ولا يملك المبلغ كاملاً، أو من يفضّل إبقاء جزء من سيولته للطوارئ أو لمشروع آخر. ويناسب المستثمر الذي يريد شراء وحدة ويؤجل معظم الدفع حتى موعد التسليم. أما من يحتاج إلى سكن خلال أشهر قليلة فينبغي أن ينظر إلى الوحدات الجاهزة أو القريبة من التسليم، لأن الخطط الطويلة تفترض أن الوحدة لن تُسلَّم قبل سنوات.

ماذا تقول أرقام الكتالوج؟

على مستوى الوحدات، أكثر المقدمات تكراراً هي:

• ٣,٤٩٥ وحدة بمقدم ٥%.
• ٢,٧٧٧ وحدة بمقدم ١٠%.
• ٣٠٨ وحدات بمقدم ٢%، و206 وحدات بمقدم ١٥%، و181 وحدة بمقدم ٢٠%.

وأكثر مدد السداد تكراراً:

• ٢,٤٥٨ وحدة بتقسيط ٨ سنوات.
• ١,٨٥٦ وحدة بتقسيط ١٠ سنوات.
• ٦٠٥ وحدات بتقسيط ٧ سنوات، و549 وحدة بتقسيط ٥ سنوات.

على مستوى المشروعات، الكتالوج يضم ٨٧٦ مشروعاً. منها ٣٩٩ يبدأ مقدمه من ٥%، و298 يبدأ من ١٠%. و266 مشروعاً تصل مدة السداد القصوى فيه إلى ٨ سنوات، و240 مشروعاً تصل إلى ١٠ سنوات. هذه الأرقام تخص المشروعات لا الوحدات، لذلك لا تُجمع مع أرقام الوحدات.

المقدم: كم يُدفع قبل الاستلام؟

المقدم هو الجزء الذي يُدفع عند الحجز أو خلال أيام قليلة منه، ويُحسب نسبةً من سعر الطلب. كلما انخفض المقدم زاد الرصيد الذي يُسدَّد على الأقساط، والعكس صحيح. هذه علاقة حسابية، وليست توقعاً لأي اتجاه.

وبعض المشروعات تعرض أكثر من خطة في الوقت نفسه. مثلاً، مشروع «اشجار سيتي» في المدينة السادسة من أكتوبر يعرض ثلاث خطط: مقدم ٦% على ٥ سنوات، ومقدم ٣٥% على ٨ سنوات، ومقدم ٢٠% على ٨ سنوات. ومشروع «بارك ستريت اديشن» في القاهرة الجديدة يعرض مقدم ٥% مع مدة ٦ سنوات أو ٧ سنوات. فلا تفترض أن المشروع الواحد له خطة واحدة. اسأل عن كل خطة بوضوح قبل الحجز.

أما الحدود القصوى فتتسع كثيراً: أدنى مقدم في الكتالوج صفر في مشروع واحد بالشيخ زايد، ويتجاوز المقدم ٣٠% في عدد قليل من المشروعات. هذه أرقام تحتاج إلى قراءة العقد قبل أي قرار.

عدد السنين: ماذا يغيّر القسط؟

مثال حسابي بسيط على مشروع «سيناريو» في العاصمة الإدارية الجديدة، سعر طلبه المعلن ٧,٨٦٤,٧٥٠ جنيه. عند مقدم ١٠% يكون المقدم ٧٨٦,٤٧٥ جنيهاً، والرصيد ٧,٠٧٨,٢٧٥ جنيهاً. وإذا قُسّم الرصيد على عدد الأشهر دون أي زيادة أو فوائد:

• على ٥ سنوات (٦٠ شهراً): نحو ١١٧,٩٧١ جنيهاً شهرياً.
• على ٧ سنوات (٨٤ شهراً): نحو ٨٤,٢٦٥ جنيهاً شهرياً.
• على ١٠ سنوات (١٢٠ شهراً): نحو ٥٨,٩٨٢ جنيهاً شهرياً.

هذه الأرقام حسابية فقط. الكتالوج لا يعرض الزيادات أو الفوائد، والعقد هو المرجع. لكن الفكرة واضحة: المدة الأطول تخفض القسط الشهري وتزيد إجمالي ما يُدفع في النهاية، والمدة الأقصر ترفع القسط وتُنهي الالتزام أسرع.

الكمبوندات التي تستحق المعرفة

هذه عشرة مشروعات مدرجة في الكتالوج تعرض خطط تقسيط منشورة، مع سعر الطلب المعلن بتاريخ ١٧ أكتوبر ٢٠٢٦، وتاريخ التسليم كما هو مسجل:

• بارك ستريت اديشن في القاهرة الجديدة: مقدم ٥% ومدة تصل إلى ٧ سنوات، سعر الطلب ١٣,٩٠٠,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ ديسمبر ٢٠٢٧.
• ذا كيوب في القاهرة الجديدة: مقدم ٥% على ٨ سنوات، سعر الطلب ٧,٣١٧,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ ديسمبر ٢٠٢٨.
• هايد بارك سنترال ووتر ريزيدنس في القاهرة الجديدة: مقدم ٥% على ١٠ سنوات، سعر الطلب ٦,٤٣٠,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٢٨ فبراير ٢٠٣٠.
• في 40 ديستريكت في القاهرة الجديدة: مقدم ٢٫٥% على ٩ سنوات، سعر الطلب ٢٤,٦٤٧,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣١ أغسطس ٢٠٢٩.
• سيرا - صن كابيتال في المدينة السادسة من أكتوبر: مقدم ١٠% على ٨ أو ١٠ سنوات، سعر الطلب ١٢,٤٦٠,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣١ ديسمبر ٢٠٢٦.
• اشجار سيتي في المدينة السادسة من أكتوبر: خطط بمقدم ٦% و35% و20%، سعر الطلب ٣,٥٤٨,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ يونيو ٢٠٢٨.
• سيناريو في العاصمة الإدارية الجديدة: مقدم ١٠% على ٥ أو ٧ أو ١٠ سنوات، سعر الطلب ٧,٨٦٤,٧٥٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ مارس ٢٠٢٧.
• ميدتاون سكاي في العاصمة الإدارية الجديدة: مقدم ١٠% على ٥ سنوات، سعر الطلب ٣,٥٥٧,٣٢٤ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ أبريل ٢٠٣٠.
• جايا في رأس الحكمة: مقدم ٥% على ٨ سنوات، سعر الطلب ٤٧,٦٧٠,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣١ أغسطس ٢٠٢٨.
• سي نورث في رأس الحكمة: مقدم ٥% على ١٠ سنوات، سعر الطلب ٨,٥٠٠,٠٠٠ جنيه، تسليم مسجل في ٣٠ أغسطس ٢٠٣٠.

وفي الشيخ زايد يعرض ذا هيلدج مقدماً ٥% على ١٠ سنوات، بسعر طلب ١٧,٠٦٥,٠٠٠ جنيه وتسليم مسجل في ٣٠ مايو ٢٠٣٠.

أسعار الطلب وخطط الدفع حسب المنطقة

القاهرة الجديدة هي المنطقة الأكثر وحدات في الكتالوج، بـ2,٢٧٠ وحدة. من مشروعاتها المدرجة بسعر، ١٢٧ مشروعاً يبدأ مقدمه من ٥% و86 من ١٠%. ووسيط سعر الطلب بين مشروعاتها نحو ١٠٫٩ مليون جنيه. انظر القاهرة الجديدة لقائمة المشروعات والأحياء.

المدينة السادسة من أكتوبر تضم ١,٤٥٧ وحدة. من مشروعاتها المدرجة بسعر، ٤٤ يبدأ مقدمه من ٥% و38 من ١٠%، ووسيط سعر الطلب نحو ٨٫٩ مليون جنيه. صفحة المنطقة: مدينة السادس من أكتوبر.

العاصمة الإدارية الجديدة تضم ١,٣٠١ وحدة. من مشروعاتها المدرجة بسعر، ٥٩ يبدأ مقدمه من ١٠% و30 من ٥%، ووسيط سعر الطلب نحو ٦٫٤ مليون جنيه. صفحة المنطقة: العاصمة الإدارية الجديدة.

الساحل الشمالي يضم ١,١١٩ وحدة، وهو الأعلى في أسعار الطلب بوسيط يقارب ١٧٫٥ مليون جنيه. من مشروعاته المدرجة بسعر، ٩٥ يبدأ مقدمه من ٥% و50 من ١٠%. صفحة المنطقة: الساحل الشمالي.

هذه الأرقام وسيطات لأسعار طلب معلنة، لا متوسطات سعر بيع، ولا تُقرأ كاتجاه زمني.

مواعيد التسليم كما تظهر في السجلات

توزيع الوحدات حسب سنة التسليم المسجلة في الكتالوج: ٧٢٦ وحدة في ٢٠٢٦، و740 في ٢٠٢٧، و1,٠٧٤ في ٢٠٢٨، و1,٦٥٤ في ٢٠٢٩، و2,٤٧٢ في ٢٠٣٠، و113 في ٢٠٣١، و29 في ٢٠٣٢. وهناك ١٨ وحدة مسجلة بتسليم ٢٠٢٤ أو ٢٠٢٥. وبعض الوحدات لا تحمل سنة تسليم في السجل، فلا تُحتسب هنا.

ما يعنيه ذلك عملياً: معظم الوحدات المعروضة تُسلَّم بين ٢٠٢٨ و2030 حسب ما هو مسجل. هذه مواعيد يذكرها المطوّر في السجل، لا توقعات مبنية على بيانات السوق، ويجب التحقق منها في العقد. وتاريخ التسليم في الكتالوج أحياناً سنة فقط، وأحياناً شهر ويوم، لذلك اقرأ الصيغة كما هي.

الموقع والمعالم القريبة

المعالم القريبة من بعض المشروعات كما هي مسجلة:

• بارك ستريت اديشن: ميدان بوري على بعد ٠٫٩ كم، مول جي اوت ١٫٨ كم، الجامعة الألمانية بالقاهرة ٤٫٣ كم، مطار ألماظة ١٠٫٧ كم.
• ذا كيوب: مول الفداء على بعد ٠٫٧ كم، الجامعة الأمريكية بالقاهرة فرع القاهرة الجديدة ٢٫٤ كم، ميدان اللوتس ٤٫١ كم.
• في 40 ديستريكت: جامعة المستقبل ٠٫٩ كم، مول ميتنج بوينت ١٫١ كم، مستشفى درة القاهرة ٢٫٤ كم، ميدان اللوتس ٢٫٧ كم.
• سيناريو: عينايفا العاصمة الإدارية على بعد ٠٫٢ كم، الجامعة الألمانية الدولية للعلوم التطبيقية ٤٫٣ كم، مطار العاصمة الدولي ١٥٫٦ كم.
• سي نورث: سي سايد على بعد ٠٫٣ كم، سي ريف ٠٫٧ كم، مطار العلمين الدولي ٣١٫٨ كم.

المسافات بالكيلومتر من السجل. لا تعني هذه الأرقام زمن الوصول في ساعة الذروة، فهي مسافات مستقيمة في الغالب.

كيف تقارن بين عرضين

إذا وصلك عرضان بخطتين مختلفتين، فالمقارنة الصحيحة تتم بالخطوات التالية:

1. احسب المقدم بالجنيه من سعر الطلب، لا بالنسبة وحدها.
2. اطرح المقدم من السعر لتحصل على الرصيد.
3. اقسم الرصيد على عدد الأشهر، ثم اسأل عن أي زيادة أو فوائد مكتوبة في العقد، فالكتالوج لا يعرضها.
4. قارن موعد آخر قسط بموعد التسليم المعلن. إذا انتهت الأقساط قبل التسليم فأنت تدفع ثمن وحدة لم تستلمها بعد، وهذا لا يعني أنه خطأ، لكنه يجب أن يكون قراراً مقصوداً.
5. لا تقارن عرضين بسعر طلب مختلف في مشروعين مختلفين دون أن تنظر إلى المساحة والموقع والتسليم. السعر وحده لا يعني شيئاً.

المقدم الأقل يعني ألا تدفع كثيراً عند الحجز، لكنه غالباً يعني رصيداً أكبر على الأقساط. والمدة الأطول تخفض القسط الشهري وتزيد الالتزام الكلي. والقرار الأنسب يتوقف على دخلك وسيولتك ومدة احتياجك للوحدة.

أسئلة شائعة

كم المقدم المعتاد في كمبوندات القاهرة الجديدة؟

المقدم الأكثر تكراراً في القاهرة الجديدة ٥% أو ١٠%. من مشروعات المنطقة المدرجة في الكتالوج، ١٢٧ تبدأ من ٥% و86 من ١٠%. وهناك مشروعات أقل من ذلك، مثل ١٫٥% و2.٥%، ومشروعات أعلى.

ما أقصى مدة للتقسيط في العاصمة الإدارية الجديدة؟

أعلى مدة مسجلة للمنطقة ١٥ سنة، لكن أكثر المدد تكراراً بين مشروعاتها ١٠ و5 و8 سنوات. اقرأ مدة كل خطة في المشروع نفسه، لأن المشروع قد يعرض أكثر من مدة.

ما الفرق بين سعر الطلب وسعر البيع؟

سعر الطلب هو ما يعرضه البائع أو المطوّر في الكتالوج في وقت معين. سعر البيع هو ما يتفق عليه الطرفان في العقد النهائي. الكتالوج يعرض سعر الطلب فقط، ولا يحتفظ بتاريخ له، فلا يمكن أن يخبرك بأن الأسعار ارتفعت أو انخفضت.

هل يمكن أن يتغير السعر قبل سداد الرصيد؟

الإجابة في العقد. قبل التوقيع ابحث عن بند يتعلق بتغيير السعر أو الزيادات، واطلب من المطوّر توضيحه كتابةً. الكتالوج لا يحسب أي زيادة، فلا تعتمد على أرقامه وحدها.

أين يقدم الساحل الشمالي أقل مقدم؟

في الساحل الشمالي، ٩٥ مشروعاً من ١٦٦ مشروعاً مدرجاً بسعر تبدأ من مقدم ٥%، و50 من ١٠%. وفي رأس الحكمة، مشروعات مثل جايا وسي نورث تبدأ من ٥%. قارن المقدم بسعر الطلب الكامل، لأن أقل مقدم في الكتالوج لا يعني أقل مبلغ مدفوع عند الحجز في كل مشروع.