التمويل العقاري لشقق الكمبوندات: الشروط والخطوات

الإجابة المختصرة

نعم، يمكن شراء شقة في كمبوند بتمويل عقاري، لكن هذا التمويل لا يأتي من المطوّر نفسه. يقدّمه بنك مسجّل لدى البنك المركزي المصري، أو شركة تمويل عقاري مرخّصة من الهيئة العامة للرقابة المالية، ويكون عقد التمويل على نموذج معتمد من الهيئة، ويُقيَّد في الشهر العقاري بحيث تبقى الوحدة ضامنة للممول حتى يُسدَّد الثمن كاملاً. هذا الدليل يشرح الشروط والخطوات كما وردت في قانون التمويل العقاري، ويعرض ما تقوله بيانات الكتالوج عن تقسيط المطورين، ويتوقف عند ما لا يمكن تأكيده من مصدر رسمي.

لمن يناسب هذا الدليل

يناسب المشتري الذي يريد شقة في كمبوند ولا يملك كامل الثمن نقداً، ويفضّل أن يرتّب قسطاً شهرياً مع جهة تمويل بدلاً من الاعتماد على تقسيط المطوّر وحده. ويناسب أيضاً من يفكّر في شقة في القاهرة الجديدة أو مدينة المستقبل أو الشيخ زايد، ويريد أن يعرف الفرق بين الخطتين قبل أن يوقّع أي حجز. أما من يشتري نقداً بالكامل، فالجزء الأهم عنده هو إجراءات الشهر العقاري في آخر الدليل.

الفرق بين تقسيط المطوّر والتمويل العقاري

تقسيط المطوّر اتفاق بينك وبين الشركة البائعة. هي التي تحدد المقدم وعدد السنين وقيمة كل قسط، وتحتفظ بالوحدة حتى تكتمل السداد. أما التمويل العقاري فقرض من جهة أخرى: الممول يدفع للمطوّر جزءاً من ثمن الوحدة، ثم تسدّد أنت الأقساط للممول. القانون يسمّي الممول "الممول" ويسمّي المشتري "المستثمر"، وهذا اللفظ يتكرر في نصوص الاتفاق.

وبيانات الكتالوج تعرض شروط المطوّر لا شروط البنوك. في وحدات الكتالوج كلها، أكثر المقدمات شيوعاً ٥% و10%، وأكثر عدد سنين للتقسيط ٨ و10 سنوات. هذه أرقام الخطط التي يعرضها البائعون، ولا تعني أن بنكاً سيقبل الشروط نفسها.

من يقدّم التمويل العقاري

حسب قانون التمويل العقاري رقم ١٤٨ لسنة ٢٠٠١، المعدّل بالقانون رقم ٩٣ لسنة ٢٠١٨، يجوز لثلاث جهات أن تزاول هذا النشاط:

• البنوك المسجّلة لدى البنك المركزي المصري، وتزاوله بعد موافقة البنك المركزي ووفق قواعده، دون أن تقيّد نفسها لدى الجهة الإدارية (المادة ٣).
• الأشخاص الاعتبارية العامة التي يدخل هذا النشاط ضمن أغراضها، بشرط قيدها في السجل الذي تعدّه الجهة الإدارية (المادة ٣).
• شركات التمويل العقاري، ويجب أن تكون شركات مساهمة مصرية، وتُرخَّص من الهيئة العامة للرقابة المالية (المادة ٢٨ وما بعدها).

ومن المهم أن تعرف أن القانون يترك للممول المرخّص تحديد تكلفة التمويل، دون التقيّد بالحدود القصوى المقررة في أي قانون آخر (المادة ٤). لذلك لا نعرض في هذا الدليل أي نسبة فائدة أو حد أقصى للتمويل، فهي تختلف من جهة إلى أخرى، ولا يوجد لنا مصدر رسمي محدّث يمكن الاستشهاد به. قارن العروض كتابةً، واطلب الشروط كاملة قبل التوقيع.

خطوات الحصول على تمويل لشقة في كمبوند

أولاً: اتفاق التمويل. يُبرم الاتفاق وفق النماذج المعتمدة من الهيئة، ويتضمن على الأخص بيان العقار وثمنه، والمبلغ المعجّل الذي يُدفع من الثمن، وعدد الأقساط المتبقية وقيمتها وشروط الوفاء بها، وأن يكون القسط محدداً أو قابلاً للتحديد بمعادلة ثابتة مرتبطة بمؤشر رسمي تحدده الهيئة (المادة ٦).

ثانياً: الاطلاع على النموذج الأساسي. قبل التوقيع يجب أن يسلّمك الممول أو الوسيط صورة من النموذج الذي تعدّه الجهة الإدارية للشروط الأساسية للتمويل، ويُرفق باتفاق التمويل إقرار منك بأنك تسلّمت النموذج واطّلعت عليه (المادة ٣٩). لا تُوقّع الإقرار دون أن تقرأ النموذج.

ثالثاً: قيد الضمان. يُقدَّم طلب قيد الضمان العقاري إلى مكتب الشهر العقاري الذي يقع العقار في دائرته، مرفقاً به اتفاق التمويل وسند ملكية العقار. ويجب أن يُبتّ الطلب خلال أسبوع من تقديمه، بعد التحقق من حدود العقار في الطلب وفي سند الملكية، أو يُكلَّف مقدمه بما ينقصه، ويُخطَر مقدم الطلب بالقرار بكتاب مسجّل، وإذا رُفض يكون الرفض مسبباً (الباب الثالث من القانون).

رابعاً: الرسوم. ينص القانون على أن إثبات تاريخ اتفاق التمويل وشهره، وكذا قيد الضمان وتجديده وشطبه وحوالته، معفى من جميع الرسوم والمصروفات والتكاليف المساحية (المادة ٣). هذا الإعفاء يخص إجراءات التمويل والضمان فقط. النص لا يتناول تكلفة تسجيل عقد البيع الأصلي، ولذلك لا نعرض رقماً لها هنا؛ اسأل الشهر العقاري عنها قبل الدفع.

خامساً: السداد. تُسدَّد الأقساط للممول حسب الجدول المتفق عليه. وإذا أردت أن تعجّل السداد كله أو بعضه، فالقانون يسمح بذلك، وتُخفَّض الأقساط المستحقة بما يتناسب مع التعجيل وفق اللائحة التنفيذية (المادة ٩).

ماذا يعني أن الوحدة مرهونة للممول

الوحدة تكون ضماناً للممول، ويكون ذلك بحق امتياز على العقار أو برهنه رهناً رسمياً، أو بضمان آخر يقبله الممول وفق اللائحة التنفيذية. وهذا يعني أنك لا تستطيع أن تبيع الوحدة أو تؤجرها أو تمكّن غيرك من شغلها إلا بموافقة الممول (المادة ٧).

القانون يضع قيداً على الممول أيضاً: لا يجوز له أن يرفض الموافقة إلا لأسباب جدية تعرّض مصالحه للخطر، وعليه أن يخطرك بالأسباب كتابة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطارك له برغبتك. إذا لم يرد خلال هذه المدة، يُعتبر موافقاً (المادة ٧). وإذا بعت الوحدة، يقبل المشتري الجديد أن يحل محلك في الالتزامات، ويجوز للممول أن يشترط تضامنك معه في الوفاء.

إذا تأخر المشتري في السداد

يبدأ الإجراء بعد مضي ثلاثين يوماً على تاريخ استحقاق القسط دون سداد. عندها يستطيع الممول أن ينذرك بالوفاء أو بتقديم ضمان كافٍ، ثم يطلب من قاضي التنفيذ الذي يقع العقار في دائرته الأمر بالحجز عليه تمهيداً لبيعه. وإذا لم يُسدَّد الدين، يُعيَّن وكيل عقاري لبيع الوحدة بالمزاد العلني تحت إشراف قاضي التنفيذ (الفصل الخاص بالتنفيذ على العقار). وإذا سددت المستحقات قبل إيقاع البيع، يتوقف الإجراء وتتحمل المصروفات التي يقدّرها القاضي.

هذه الإجراءات مذكورة في الفصل الخاص بالتنفيذ على العقار في القانون، وهو السبب في أن تقرأ عقد التمويل بعناية، وأن تعرف قيمة كل قسط وتاريخه قبل أن يبدأ الالتزام.

المزايا والعيوب بإيجاز

المزايا. يوزّع التمويل الثمن على سنوات طويلة بقسط شهري واحد، فلا تحتاج إلى تقسيط المطوّر وحده، ويمكن أن تحصل على الوحدة بمقدم أقل إذا كانت شروط الممول مناسبة لك. ويفتح لك باب المقارنة بين عروض البنوك وشركات التمويل.

العيوب. تكلفة التمويل قد تكون مرتفعة، والقانون يترك تحديدها للممول المرخّص. والوحدة نفسها تبقى ضماناً حتى السداد الكامل، فإذا تعثرت تفقد الوحدة بالبيع الجبري. وتحتاج إلى موافقة الممول على أي تصرف في الوحدة قبل السداد.

ما يقوله الكتالوج عن أسعار الشقق

حسب بيانات الكتالوج في ١ نوفمبر ٢٠٢٦، فيه ٣,٤٤٤ وحدة شقة معروضة للبيع. تبدأ أسعارها المعروضة من ٣٤٠,٠٢٥ جنيهاً وتصل إلى ١١٠,٢٤٤,٦٨٠ جنيهاً. هذه أسعار يطلبها البائعون، وليست أسعار بيع فعلية، ولا يوجد في الكتالوج تاريخ للأسعار حتى يمكن الكلام عن اتجاه فيها.

في القاهرة الجديدة وحدها ١,٠٧٥ شقة معروضة. وأدنى سعر معروض مسجّل للحي ٢,٣٥٣,٠٠٠ جنيه بتاريخ ١ نوفمبر ٢٠٢٦.

وفي جدول الكمبوندات أدناه، كل رقم من سجل الكمبوند نفسه: أقل سعر معروض، والمقدم وعدد السنين كما تعرضهما خطة المطوّر، وسنة التسليم المسجلة. لا تعني هذه الأرقام شروط أي بنك.

يحمل الجدول كمبوندات تبيع الشقق في القاهرة الجديدة، ويمكنك أن ترى كل وحداتها في صفحة الحي وفي صفحة شقق القاهرة الجديدة للبيع. وقد ذكر سجل هايد بارك أن مول درة الكرز يبعد عنه نحو ٣٫٦ كم، وأن مدينتي تبعد نحو ١٥٫١ كم.

أسئلة شائعة

هل يمكن شراء شقة في كمبوند بتمويل عقاري؟

نعم، إذا قدّم التمويل بنك مسجّل لدى البنك المركزي أو شركة تمويل عقاري مرخّصة من الهيئة، وكان العقد على النموذج المعتمد. التمويل يصدر عن جهة مرخّصة وفق القانون، أما الشركة البائعة فتعرض خطتها الخاصة للتقسيط.

هل يُسجَّل التمويل العقاري في الشهر العقاري؟

نعم. يُقيَّد الضمان في مكتب الشهر العقاري في دائرة العقار، ويُبتّ الطلب خلال أسبوع. والقانون يعفي هذه الإجراءات من الرسوم، لكنه لا يتناول رسوم تسجيل عقد البيع الأصلي، فاسأل الشهر العقاري عنها.

هل أستطيع بيع الشقة وعليها تمويل عقاري؟

نعم، لكن بموافقة الممول أولاً. ويجب أن يقبل المشتري الجديد الحلول محلك في التزامات التمويل، وقد يشترط الممول تضامنك معه.

ماذا يحدث إذا تأخرت عن قسط في التمويل العقاري؟

بعد ثلاثين يوماً من الاستحقاق يحق للممول أن ينذرك، ثم يطلب من قاضي التنفيذ الحجز على الوحدة وبيعها بالمزاد. ويمكنك أن تسدد المستحقات قبل إيقاع البيع، فيتوقف الإجراء وتدفع المصروفات التي يقدّرها القاضي.

هل أحتاج إلى تمويل إذا كان الكمبوند يعرض تقسيطاً؟

لا تحتاج إليه بالضرورة. تقسيط المطوّر خطة منفصلة تتفق عليها مع الشركة البائعة مباشرة. الفرق الأساسي أن شروط التمويل العقاري تصدر عن جهة مرخّصة وتخضع لعقد على نموذج معتمد، أما شروط التقسيط فتحددها الشركة البائعة في عقد البيع.

المصدر: قانون التمويل العقاري رقم ١٤٨ لسنة ٢٠٠١، بصيغته بعد تعديلاته حتى القانون رقم ٩٣ لسنة ٢٠١٨. تم التحقق من نص المواد المذكورة في ١ نوفمبر ٢٠٢٦ عبر نسخ منشورة للقانون من الهيئة العامة للرقابة المالية ومن منشورات قانونية.

المعلومات للإرشاد العام؛ راجع الجهة الرسمية قبل أي إجراء.