إعادة البيع (الريسيل): الفرق عن الشراء من المطوّر وما تنتبه له

الإجابة المختصرة

العقار المُعاد بيعه هو وحدة يملكها شخص حالياً ويريد بيعها، فالشراء هنا يكون من مالك وليس من مكتب المطوّر. على قائمة أهلاً هومز اليوم ١٠٠ إعلان لوحدات معادة البيع من ست كمبوندات، بأسعار طلب تتراوح بين ٥٨٥ ألف جنيه و50 مليون جنيه، والوسيط ٦,٨٨١,٥٠٠ جنيه، وذلك حتى تاريخ ١٧ أكتوبر ٢٠٢٦. هذه أسعار يطلبها البائعون، وليست أسعاراً تم البيع بها. والرقم الذي يحسم الصفقة فعلاً هو المبلغ المتبقي الذي يدين به المالك للمطوّر، وليس السعر المعلن.

لمن يناسب المُعاد بيعه

يناسب المُعاد بيعه ثلاث فئات من المشترين. الأولى تريد السكن أو التأجير أسرع مما تسمح به وحدة ما زالت تحت الإنشاء، وتكون مستعدة لمعاينة المبنى بنفسها. والثانية تبحث عن تصميم لم يعد المطوّر يبيعه في كمبوند بيع أغلب وحداته بالفعل. والثالثة تريد مدخلاً مالياً أقل من وحدة جديدة في الكمبوند نفسه، بشرط أن يكون موقف البائع واضحاً وموثقاً.

ولا يناسب المُعاد بيعه من يحتاج موعد تسليم محدداً مكتوباً في عقد البيع، لأن إعلان المُعاد بيعه لا يحمل موعد تسليم. وتعرض سجلات الإعلانات اسم الكمبوند ونوع الوحدة وعدد غرف النوم والمساحة بالمتر المربع وسعر الطلب وتاريخ التسجيل وحالة الإعلان، ولا تعرض موعد التسليم ولا المتبقي للمطوّر ولا جدول السداد. هذه الأسئلة يجب أن تُطرح على البائع قبل أي مبلغ يُدفع.

ماذا تُظهر الإعلانات المئة

من بين المئة إعلان المسجلة حالياً، ٦٧ شقة و19 فيلا و7 تاون هاوس و3 توين هاوس و2 بنتهاوس، وإعلان واحد لدوبلكس وآخر لاستوديو. الوحدات ذات الثلاث غرف نوم هي الأكثر بعدد ٣٨ إعلاناً، تليها الوحدات ذات الغرفتين بعدد ٣٣ إعلاناً. ووسيط المساحة ١٥٣ متراً مربعاً.

وتختلف أسعار الطلب باختلاف النوع. وسيط سعر الشقة المطلوب ٥,٥٠٠,٠٠٠ جنيه، والمدى بين ٥٨٥ ألف و11,٢٠٠,٠٠٠ جنيه. ووسيط الفيلا المطلوبة ١٤,٥٠٠,٠٠٠ جنيه، والمدى بين ٥,٩٥٩,٠٠٠ و50 مليون جنيه. ووسيط التاون هاوس ٩,٠٥٢,٠٠٠ جنيه عبر سبعة إعلانات. ويقع نصف الإعلانات تقريباً بين ٣,٧٠٠,٠٠٠ و9,٠٠٠,٠٠٠ جنيه. وسُجلت الإعلانات المئة بين ٣ و8 أكتوبر ٢٠٢٦، لذلك فهي صورة لحظية في ١٧ أكتوبر، وقد تتحرك الأرقام.

ويضم الكتالوج كله ٧,٨١٥ وحدة موزعة على ١٤ نوعاً. منها ٢١١ وحدة معادة البيع، أي نحو ٢٫٧% من الإجمالي. هذا هو الحجم الحقيقي للمُعاد بيعه على الموقع: صغير، ومتركز في عدد قليل من الكمبوندات. وتعيد قائمة الإعلانات ١٠٠ صف كحد أقصى، لذلك فإن الـ211 وحدة أكثر من الإعلانات المعروضة هنا. ولا تُقرأ أرقام المطورين في الكتالوج على أنها أرقام للمعاد بيعه، لأنها تصف الوحدات الجديدة فقط.

أين تتركز الإعلانات

تتركز الإعلانات في أماكن محددة. ٨٨ إعلاناً من المئة تقع في كمبوندين بمنطقة أكتوبر جاردنز التابعة لمدينة السادس من أكتوبر، وهما أو ويست بـ57 إعلاناً وبادية بـ31 إعلاناً. وتقع سبعة إعلانات في ماونتن فيو آي سيتي القاهرة الجديدة في القاهرة الجديدة. وتقع أربعة إعلانات في ذا ايستيتس وفاي سوديك في الشيخ زايد الجديدة. والإعلان الأخير في ماونتن فيو آي سيتي أكتوبر بالتوسع الشمالي من مدينة السادس من أكتوبر.

واسم الكمبوند في الإعلان يدل على المكان فقط. عاين المبنى والطابق والاتجاه والإطلالة بنفسك، واطلب حالة التشطيب الخاصة بالوحدة وتسليمها كما هي.

أسعار المطوّر وشروط السداد للمقارنة

يضع الجدول التالي أسعار الطلب للمُعاد بيعه بجانب أدنى أسعار طلب للوحدات الجديدة كما يسجلها الموقع في ١٧ أكتوبر ٢٠٢٦. وأدنى سعر هو أقل سعر طلب في سجل كل كمبوند. وهو سعر طلب وليس سعر بيع، وقد يتغير في أي وقت.

وعلى مستوى الكتالوج كله، أكثر نسبة مقدم شيوعاً في وحدات المطوّرين الجديدة هي ٥%، وتخص ٣,٤٩٥ وحدة، تليها ١٠% لـ2,٧٧٧ وحدة. وأكثر مدة أقساط شيوعاً هي ٨ سنوات لـ2,٤٥٨ وحدة، ثم ١٠ سنوات لـ1,٨٥٦ وحدة. هذه الأرقام تصف الوحدات الجديدة من المطوّرين، لا المُعاد بيعه.

أما في المُعاد بيعه فالسداد مختلف. إذا دفع البائع جزءاً من خطة المطوّر، فغالباً تتحمل المتبقي، ويجب أن يوافق المطوّر على نقل الملكية. اطلب من البائع كشف الحساب الصادر من المطوّر، وهو يبين ما تم دفعه وما زال مستحقاً، وقارنه بالعقد قبل دفع أي مقدم.

مواعيد التسليم وما تعنيه للمُعاد بيعه

تُسجل مواعيد التسليم للوحدات الجديدة. على مستوى الكتالوج، ٧٢٦ وحدة مقررة للتسليم في ٢٠٢٦، و740 في ٢٠٢٧، و1,٠٧٤ في ٢٠٢٨، و1,٦٥٤ في ٢٠٢٩، و2,٤٧٢ في ٢٠٣٠، و113 في ٢٠٣١، و29 في ٢٠٣٢. ومن الكمبوندات الست التي عليها إعلانات معاد بيعها، يسجل الموقع تاريخ تسليم ٣٠ ديسمبر ٢٠٢٦ لكل من ذا ايستيتس وفاي سوديك، و29 سبتمبر ٢٠٢٧ لبادية، و1 يناير ٢٠٣٠ لأو ويست. ولا يحمل ماونتن فيو آي سيتي القاهرة الجديدة وماونتن فيو آي سيتي أكتوبر تاريخ تسليم في سجلهما.

والوحدة المُعاد بيعها ترث جدول المطوّر للمبنى الذي تقع فيه. فإذا كان المبنى ما زال تحت الإنشاء، يتوقف التسليم على المطوّر وليس على البائع، والإعلان لن يخبرك متى سيتم. فاعتبر التواريخ المسجلة مواعيد المطوّر وليست وعداً، واطلب منه تأكيدها كتابة.

الوصول والمعالم القريبة من السجل

المسافات في السجل خطوط مستقيمة بالكيلومتر، فتحقق من الطريق قبل أن تعتمد على زمن الوصول.

• أو ويست: رامو مول على بعد ٢٫٧ كم، وميدان راموا ٢٫٩ كم، ومستشفى كابيتال كير ٢٫٩ كم، وجامعة أكتوبر للعلوم الحديثة والآداب ٣ كم، ومطار سفنكس الدولي ١٩٫٤ كم.
• بادية: مول مصر على بعد ١٠٫٧ كم، وهايبر وان ١٢٫١ كم، والقرية الذكية ٢٣٫٧ كم.
• ماونتن فيو آي سيتي القاهرة الجديدة: أكاديمية الشروق ١٩٫٦ كم، ومطار القاهرة الدولي ٢٠٫١ كم، وجامعة حلوان ٢١٫٤ كم.
• ذا ايستيتس: مطار سفنكس الدولي ٣٫٢ كم، ومول كلود ٥ على بعد ٨٫١ كم، ومستشفى جامعة مصر ١٢٫٦ كم.
• فاي سوديك: سيكس ويست ٥٫١ كم، ومطار سفنكس الدولي ٥ كم، ومول كلود ٥ على بعد ٦٫٩ كم، ومستشفى جامعة مصر ١٠٫٩ كم.
• ماونتن فيو آي سيتي أكتوبر: مركز الأهرام للأشعة على بعد ٣٫٥ كم، ومدرسة مبارك كول الفنية ٤٫٩ كم، ومدرسة الشيخ زايد التجريبية في الحي ١١ على بعد ٧ كم.

كيف تقارن عرضين لمُعاد بيعه

قارن الشيء بمثيله قبل أن تقارن الأسعار. ضع الوحدتين جنباً إلى جنب على المعايير نفسها:

1. النوع وعدد الغرف. شقة من ثلاث غرف لا تُقارن بشقة من غرفتين، فهما منتجان مختلفان.
2. المساحة. اقسم سعر الطلب على المساحة بالمتر المربع. الشقة الوسيطة في إعلاناتنا مطلوبة بـ5,٥٠٠,٠٠٠ جنيه لمساحة وسيطة قرب ١٥٣ متراً، فالحساب تقريباً ٣٦ ألف جنيه للمتر لشقة توضيحية بهذه المساحة. اعتبر هذا حساباً على مثال واحد، وليس سعراً للسوق.
3. المتبقي للمطوّر. اسأل عن المبلغ المتبقي وعدد الأقساط الباقية. السعر المعلن المنخفض مع متبقٍ كبير قد يكلف أكثر من سعر أعلى تم سداد جزء كبير منه.
4. النقل. تأكد من موافقة المطوّر على نقل الملكية ومن يدفع الرسوم. العقد هو الذي يحدد التقسيم، وليس الإعلان.
5. الحالة والتسليم. اطلب مستوى التشطيب وأي عيوب، واحصل على محضر التسليم من المطوّر كتابة.

وليكن الحساب أميناً. رقم المتر من إعلان واحد لا يقول شيئاً عن بقية الكمبوند، ووسيط بين ١٠٠ إعلان لا يقول شيئاً عن وحدة بعينها.

أسئلة شائعة

ما هي الوحدة المُعاد بيعها، وما الفرق بينها وبين الشراء من المطوّر؟

الوحدة المُعاد بيعها يملكها شخص يريد بيعها، فتتفاوض معه، وقد تنتقل معها خطة السداد المتبقية لدى المطوّر. أما الوحدة من المطوّر فتُباع مباشرة بخطة المطوّر وشروط تسليمه.

هل سعر الطلب في الإعلان هو السعر الذي سأدفعه؟

لا. الإعلان يعرض ما يطلبه البائع. والوسيط لأسعار الطلب في المئة إعلان التي لدينا ٦,٨٨١,٥٠٠ جنيه حتى ١٧ أكتوبر ٢٠٢٦، والسعر النهائي يتوقف على التفاوض والمتبقي للمطوّر وشروط النقل.

ما الذي يجب أن أتحقق منه في رصيد المطوّر قبل شراء وحدة معاد بيعها؟

اطلب كشف الحساب الصادر من المطوّر وقارنه بالعقد. تأكد مما تم دفعه وما زال مستحقاً وعدد الأقساط المتبقية وموافقة المطوّر على النقل. ولا تدفع مقدماً قبل تأكيد ذلك كتابة.

من يدفع رسوم نقل الملكية في المُعاد بيعه؟

يحددها عقد البيع، وليس الإعلان. فاتفق على التقسيم مع البائع كتابة قبل التوقيع.

هل يمكن تسليم وحدة معادة البيع في كمبوند تحت الإنشاء عام ٢٠٢٧؟

لا يحمل إعلان المُعاد بيعه موعد تسليم. وموعد الكمبوند المسجل، إن وُجد، هو موعد المطوّر وليس وعداً. اطلب من المطوّر تأكيد جدول التسليم لذلك المبنى كتابة قبل الاعتماد عليه.