العاصمة الإدارية أم القاهرة الجديدة؟ مقارنة للمشتري والمستثمر

الإجابة المختصرة

القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة هما أكبر سوقين للكمبوندات في شرق القاهرة الكبرى، وليست أسعارهما على المستوى نفسه: فبحسب الكتالوج في ٢٩ سبتمبر ٢٠٢٦ يبلغ وسيط سعر الطلب للمتر المربع نحو ١٠٦ آلاف جنيه في القاهرة الجديدة مقابل نحو ٦٧ ألف جنيه في العاصمة الإدارية، في حين يكاد يتساوى وسيط مساحة الوحدة في المنطقتين، إذ يبلغ ١٥٤ مترًا مربعًا مقابل ١٥٥ مترًا مربعًا. والقاهرة الجديدة هي السوق الأقدم والأوسع، وفيها ٢٥٧ كمبوندًا مقابل ١١٥ في العاصمة، فتمنح المشتري اختيارًا أوسع وسعر دخول أعلى، بينما العاصمة أحدث وأرخص عند نقطة الدخول وأكثر ميلًا إلى الوحدات التجارية. وكل رقم في هذه المقارنة هو سعر طلب مأخوذ من كتالوج أهلاً هومز في ٢٩ سبتمبر ٢٠٢٦ لا سعر بيع، وكل سنة تسليم هي التاريخ المسجَّل للمشروع في السجل.

لمن تناسب كل منطقة

القاهرة الجديدة تناسب من يريد عنوانًا يعمل بالفعل. فهي الامتداد الشرقي للقاهرة الكبرى، ومناطقها التسع — التجمع السادس، والغولدن سكوير، ومدينة المستقبل، والمستثمرين الشمالية، والمستثمرين الجنوبية، واللوتس، والشويفات، وجنوب القاهرة الجديدة، والنطاق الذي يحمل الاسم نفسه — تحمل بالفعل المدارس والجامعات والمستشفيات والمولات التي يستخدمها سكانها. والأسرة التي تريد الاستلام في أقرب موعد تجد نصيبًا أكبر من الكتالوج بتسليم في ٢٠٢٩ و2030، ومن يريد فيلا أو توين هاوس أو تاون هاوس بحديقة خاصة يجد هذه الأنواع بكثرة هنا.

العاصمة الإدارية الجديدة تناسب من يريد سعر دخول أقل أو خطة أطول. تقع كمبونداتها داخل شبكة طرق واسعة ومناطق مخصَّصة لا داخل حي قائم، ويُشترى ما يُعرض فيها على الخريطة في معظمه. وأدنى سعر ابتدائي لكمبوند في العاصمة هو ١٫٥٤ مليون جنيه مقابل ١٫٩ مليون جنيه في القاهرة الجديدة، وخط التقسيط الأكثر شيوعًا فيها يمتد إلى عشر سنوات لا ثماني، وتمتد بعض المشروعات إلى خمس عشرة سنة. وتناسب أيضًا من يتحمّل الانتظار، لأن مواعيد التسليم في العاصمة تصل إلى ٢٠٣٢، وهو تاريخ لا وجود له في القاهرة الجديدة.

وللمستثمر، ينقسم السوق بحسب نوع الوحدة. فنحو ٢٦% من الوحدات المعلنة بسعر في القاهرة الجديدة وحدات تجارية — مكاتب وعيادات ومحلات — مقابل نحو ٤٠% في العاصمة، حيث تقع المكاتب والعيادات والمحلات في مبانٍ مختلطة على المحاور الرئيسية. ومن يريد محلًا أو عيادة أو مكتبًا للاحتفاظ به أو لتأجيره يجد سوقًا أعمق شرق الطريق الدائري، ومن يريد شققًا موجَّهة للعائلات يجد العكس.

كمبوندات تستحق المعرفة في القاهرة الجديدة

• سراى - دى تو ان — من ٧,٤٠٤,٠٠٩ جنيه في الكتالوج، بمقدم ١٠% وتقسيط يصل إلى ١٥ سنة، والتسليم في ٣٠ يونيو ٢٠٣٠؛ وهو عنوان للمكاتب والعيادات والمحلات التجارية لا للسكن، ويبعد ميدان الحريه ٤٫٧ كم والجامعة المصرية الروسية ٦٫٣ كم.
• لاميرادا — من ٩,٢٤٠,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٢٠% وتقسيط ٨ سنوات، والتسليم في ٣١ أغسطس ٢٠٢٩؛ ويقع في مدينة المستقبل، ويبعد مشروع أوديسيا ٢٫٥ كم.
• نول — من ٧,٤٠٠,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% وتقسيط يصل إلى ١٢ سنة، والتسليم في ٣١ يوليو ٢٠٢٩؛ ويقع في التجمع السادس، ويبعد مول درة الكرز ٤٫٧ كم والجامعة الأمريكية بالقاهرة ٨٫٦ كم.
• بلوتري — من ٦,٠٤٢,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٥% وتقسيط يصل إلى ٨ سنوات، والتسليم في ٣١ مايو ٢٠٣٠؛ وحداته شقق، ويبعد ميدان اللوتس ٢٫٧ كم والجامعة الأمريكية بالقاهرة ٥٫٣ كم.
• جارنت — من ٣,٩٤٣,٢٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% وتقسيط يصل إلى ٩ سنوات، والتسليم في ٣١ يناير ٢٠٢٨؛ ومن أقرب المواعيد في المنطقة، ويبعد عن جامعة المستقبل ٠٫٧ كم وعن ميتنج بوينت مول ٠٫٨ كم وعن مطار القاهرة الدولى ١١٫٧ كم.

كمبوندات تستحق المعرفة في العاصمة الإدارية الجديدة

• نيو جاردن سيتى — من ٣,٦٣٣,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٥% وتقسيط ٣ سنوات، والتسليم في ٣٠ أبريل ٢٠٢٧؛ وهو أسرع موعد تسليم في هذه القائمة، ويبعد عن الجامعة الألمانية الدولية للعلوم التطبيقية ٥٫٢ كم.
• ذا لوفت بلازا — من ٤,٠٢٥,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% وتقسيط ٦ سنوات، والتسليم في ٣١ مايو ٢٠٢٧؛ وتبعد الجامعة الألمانية الدولية ٣٫٤ كم ومطار العاصمة الدولي ١١٫٦ كم.
• إنترادا — من ٤,٧٢٦,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% وتقسيط يصل إلى ١٢ سنة، والتسليم في ٣٠ سبتمبر ٢٠٢٦؛ ويبعد ذا كابيتال واي ٣٫٦ كم والجامعة الألمانية الدولية ٤٫٢ كم.
• سيناريو — من ٧,٨٦٤,٧٥٠ جنيه، بمقدم ١٠% وتقسيط يصل إلى ١٠ سنوات، والتسليم في ٣٠ مارس ٢٠٢٧؛ ويبعد مشروع عينايفا ٠٫٢ كم والجامعة الألمانية الدولية ٤٫٣ كم.
• تاج تاور 2 — من ٦,٠٦٠,٣١٣ جنيه، بمقدم ٥% وتقسيط يصل إلى ١٥ سنة، والتسليم في ٢٩ فبراير ٢٠٣٢؛ وهو أطول خط تقسيط وأبعد موعد تسليم في هذه المقارنة، ويبعد عن الجامعة الألمانية الدولية ١٫٨ كم.

وتحمل صفحتا المنطقتين القائمة الكاملة لما يُعرض في كل منهما: القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة.

الأسعار وأنظمة السداد — أسعار طلب في ٢٩ سبتمبر ٢٠٢٦

يضم الكتالوج ٢٥٧ كمبوندًا في القاهرة الجديدة و115 كمبوندًا في العاصمة الإدارية الجديدة، وفيها ٢,١٢٩ و1,٢٤٠ وحدة على الترتيب معلَن لها سعر طلب.

وسطر سعر المتر حساب حسابي على أسعار الطلب المسجَّلة في الكتالوج، معروض لقراءة السوقين إلى جانب بعضهما، وليس مؤشرًا منشورًا ولا يقول شيئًا عن السعر الذي تُباع به أي وحدة في النهاية. وما يظهره أن الفارق بين المنطقتين فارق في سعر المتر لا في المساحة: فالمسكن النموذجي بالحجم نفسه تقريبًا في المنطقتين، لكن سعر متره شرق القاهرة الجديدة يقارب النصف.

وتُحدَّد المقدمات ومدد التقسيط من كل مطوّر ولكل مشروع، لا لمنطقة ككل، ولذلك يضم كل من السوقين عروضًا تخرج عن النمط. ففي القاهرة الجديدة الشكل الغالب هو مقدم ٥% مقابل تقسيط من ٨ إلى ١٠ سنوات، ومن ٢٥١ كمبوندًا تعلن حدًّا أدنى للمقدم يطلب ٨٤ كمبوندًا نسبة ١٠%؛ وفي العاصمة يطلب ٥٩ كمبوندًا من ١١٤ نسبة ١٠% ويطلب ٣٠ نسبة ٥%، وتمتد أطول الخطوط إلى ١٥ سنة في تاج تاور 2، بينما يوزّع نيو جاردن سيتى خطه على ٣ سنوات مقابل تسليم في ٢٠٢٧. وخط أي وحدة على حدة معروض بجانب تاريخ تسليمها على صفحة الكمبوند، وهي المكان الوحيد الذي يمكن فيه الموازنة بينهما قبل القرار.

التسليم: ماذا تقول تواريخ السجل

تمتد سنوات التسليم في كتالوج القاهرة الجديدة من ٢٠٢٥ إلى ٢٠٣١، والثقل متأخر: ٨٧ كمبوندًا تُسلَّم في ٢٠٣٠، و56 في ٢٠٢٩، و52 في ٢٠٢٨، مقابل ٢٥ في ٢٠٢٦ و2 في ٢٠٢٥. أما العاصمة الإدارية الجديدة فتمتد سنواتها من ٢٠٢٦ إلى ٢٠٣٢، مع ٣٣ كمبوندًا في ٢٠٣٠ و24 في ٢٠٢٧ و19 في ٢٠٢٨؛ أي قائمة أقصر، لكن نصيبًا أكبر منها يُسلَّم في ٢٠٢٦ و2027 وذيلًا يصل إلى ٢٠٣٢.

وهذه هي التواريخ التي يحملها الكتالوج، وهي كل ما يحمله. فالسجل لا يتضمن نسبة تنفيذ ولا مراحل إنشاء ولا توقّعًا محدَّثًا للتأخير، ولذلك لا ينبغي أن يُقرأ أي منها كوعد بأن المشروع سيسلّم في تاريخه؛ فتاريخ التسليم على صفحة الكمبوند هو ما يعلنه المطوّر، وهو الرقم الذي يُحاسَب عليه.

الموقع والوصول

يقع السوقان شرق القاهرة، ويُوصَل إليهما بالسيارة، وما يفصل بينهما عمليًا هو أي جانب من الطريق الدائري يقع فيه الكمبوند، ومقدار بعد منطقته عن العمران القائم.

في القاهرة الجديدة تتجمّع علامات السجل حول الحدود المخدومة الأقدم من المنطقة: فيبعد ميدان اللوتس ٢٫٧ كم عن بلوتري، والجامعة الأمريكية بالقاهرة فرع القاهرة الجديدة ٥٫٣ كم عن بلوتري و8.٦ كم عن نول، ومول درة الكرز ٤٫٧ كم عن نول، ومطار القاهرة الدولى ١١٫٧ كم عن جارنت في الجزء الشرقي من المنطقة. وهذا التوزيع هو ما يجعل الاختيار هنا أدقّ من منطقة صغيرة: فقد يفصل بين وحدتين بالسعر نفسه مسافة طويلة في الطريق، ولهذا يحكم النطاق داخل القاهرة الجديدة يوم الساكن أكثر مما تحكمه الوحدة.

وفي العاصمة الإدارية الجديدة تقلّ العلامات المحيطة لأن المدينة ما تزال تُستكمل حول كمبونداتها: فتبعد الجامعة الألمانية الدولية للعلوم التطبيقية ٥٫٢ كم عن نيو جاردن سيتى و3.٤ كم عن ذا لوفت بلازا و1.٨ كم عن تاج تاور 2 و4.٣ كم عن سيناريو، ويبعد ذا كابيتال واي ٣٫٦ كم عن إنترادا، ومطار العاصمة الدولي ١١٫٦ كم عن ذا لوفت بلازا و14.٤ كم عن كابيتال هايتس 2. وتقع حديقة النهر الأخضر على ٦٫٣ كم من نيو ليكس، ومسجد الفتاح العليم على ٨٫١ كم من أويا كومباوند. ومن يقارن عنوانين في العاصمة يقارن عادة زمن الرحلة إلى القاهرة، والسجل يعطي المسافة إلى المطار وإلى جانب الطريق الدائري لا زمن الرحلة.

أسئلة شائعة

أيهما أغلى: القاهرة الجديدة أم العاصمة الإدارية الجديدة؟

القاهرة الجديدة. ففي ٢٩ سبتمبر ٢٠٢٦ يبلغ وسيط سعر طلب الوحدة في الكتالوج ١٥,٠٩٢,٠٠٠ جنيه في القاهرة الجديدة مقابل ١٠,٢٥٠,٠٠٠ جنيه في العاصمة الإدارية الجديدة، ويبلغ وسيط سعر الطلب للمتر المربع نحو ١٠٦ آلاف جنيه مقابل نحو ٦٧ ألف جنيه، على مساحات متساوية تقريبًا.

أيهما يحتاج مقدمًا أقل؟

يتوقف على المشروع لا على المنطقة. فالمقدم الأكثر شيوعًا ٥% في القاهرة الجديدة و10% في العاصمة، لكن القاهرة الجديدة تضم ٩ كمبوندات تطلب ١٫٥% أو أقل، وتضم العاصمة عروضًا عند ٢٫٥% و5%، فالمقدم يُقرأ لكل كمبوند على حدة.

كم سعر الشقة في كل منهما، وكم عدد الكمبوندات؟

يضم الكتالوج ٢٥٧ كمبوندًا في القاهرة الجديدة و115 في العاصمة الإدارية الجديدة. وأدنى سعر ابتدائي لكمبوند هو ١,٩٠٠,٠٠٠ جنيه في القاهرة الجديدة و1,٥٤٠,٠٠٠ جنيه في العاصمة، ووسيط سعر طلب الوحدة ١٥,٠٩٢,٠٠٠ جنيه مقابل ١٠,٢٥٠,٠٠٠ جنيه.

أيهما يسلّم أسرع؟

العاصمة تحمل التاريخين الأقرب والأبعد: فسنوات التسليم فيها تمتد من ٢٠٢٦ إلى ٢٠٣٢، و24 كمبوندًا من ١١٥ تُسلَّم في ٢٠٢٧، بينما تمتد سنوات القاهرة الجديدة من ٢٠٢٥ إلى ٢٠٣١ و87 كمبوندًا من ٢٥٧ تُسلَّم في ٢٠٣٠. ويجب قراءة سنة التسليم من صفحة الكمبوند، لأن في المنطقتين مشروعات قريبة وأخرى بعيدة.

أين تقع المنطقتان، وأيهما أنسب لشراء وحدة تجارية؟

تقع المنطقتان شرق القاهرة خارج الضواحي الشرقية الأقدم — القاهرة الجديدة امتدادًا شرقيًا للقاهرة الكبرى، والعاصمة الإدارية مدينة مخطَّطة تليها — ويُوصَل إلى كلتيهما بالسيارة من الطريق الدائري. ولمشتري الوحدة التجارية، تحمل العاصمة النصيب الأكبر: نحو ٤٠% من وحداتها المعلنة بسعر مكاتب وعيادات ومحلات مقابل نحو ٢٦% في القاهرة الجديدة، حيث تتركّز العناوين التجارية في مشروعات مختلطة مثل سراى - دى تو ان.