القاهرة الجديدة أم الشيخ زايد؟ مقارنة الأسعار والسكن والوصول

الإجابة المختصرة: القاهرة الجديدة أم الشيخ زايد؟

القاهرة الجديدة هي السوق الأكبر في الكتالوج — ٢٥٨ كمبوند و2,٣٥٩ وحدة مقابل ٤٠ كمبوند و509 وحدات في الشيخ زايد — وهي الأرخص في نقطة البداية، إذ يبدأ سعر الشقة المعروضة فيها من ١,٩٠٠,٠٠٠ جنيه مقابل ٢,٦٤٨,٦٠٠ جنيه في المدينة الغربية. والشيخ زايد أغلى على المتر المربع في الشقق، بوسيط ١٠٢,٣٦٦ جنيهاً مقابل ٨٠,٢٢١ جنيهاً في القاهرة الجديدة، لكنها الأسرع تسليماً بحسب تواريخ الصفوف: ٣٣ وحدة بتسليم ٢٠٢٦ و152 وحدة بتسليم ٢٠٢٩، في حين أن أكبر مجموعة في القاهرة الجديدة، وهي ٨٩٨ وحدة، تسلّم في ٢٠٣٠.

وكل رقم في هذه المقارنة سعر معروض مسجّل في الكتالوج بتاريخ ٢٧ سبتمبر ٢٠٢٦. والكتالوج لا يحمل أسعار بيع ولا سجلاً تاريخياً، فما هنا لا يوصف اتجاهاً ولا نمواً، وسنة التسليم المذكورة هي السنة المكتوبة على الصف ولا شيء غيرها.

نظرة عامة: تسعة أحياء في الشرق وحي واحد في الغرب

القاهرة الجديدة ليست حياً واحداً، وهذا أول ما يفسّر اختلاف أسعارها. يوزّع الكتالوج كمبونداتها وعددها ٢٥٧ على تسعة أحياء: النواة التي تحمل اسم المنطقة وفيها ١٦٩ كمبونداً، ثم الحي السادس بـ27 كمبونداً، ومدينة المستقبل بـ25، واللوتس بـ8، والجولدن سكوير ومستثمرو الجنوب بـ7 لكل منهما، ومستثمرو الشمال وجنوب القاهرة الجديدة بـ6 لكل منهما، والشويقات بـ2. وسؤال العنوان في القاهرة الجديدة هو في حقيقته سؤال حي: كمبوند في مدينة المستقبل يُوصَل إليه بطريق يختلف عن آخر في الحي السادس، والحي نفسه يحدد جزءاً كبيراً من السعر. والمزيج متنوع بالمقدار نفسه: ١,٠٥٣ شقة، و313 مكتباً، و148 تاون هاوس، و141 دوبلكس، و137 وحدة تجارية، و132 فيلا، و95 عيادة، و41 بنتهاوس، و33 توين هاوس، و26 استوديو، و10 شقق فندقية.

أما الشيخ زايد فبنيتها معاكسة: حي واحد مأهول قبل أن تصل إليه الكمبوندات. من كمبونداتها الأربعين، ٣٩ مسجلة تحت اسم حي الشيخ زايد ومجموعة أصغر تحت نطاق الثورة الخضراء. ومزيج وحداتها أضيق لكنه كامل: ٢١١ شقة، و52 مكتباً، و30 عيادة، و21 وحدة تجارية، و20 بنتهاوس، و20 دوبلكس، و6 تاون هاوس، و4 توين هاوس، و4 فيلات، و3 استوديوهات. وتقدّم صفحة المنطقة الحجة العملية بوضوح: المدارس والمستشفيات والنوادي والمولات كانت قائمة قبل أن تُبنى الكمبوندات، فالمشتري هنا يختار بين شارع قائم ومشروع تحت الإنشاء.

لمن تناسب كل مدينة؟

القاهرة الجديدة تناسب من يريد أوسع الخيارات وأقل نقطة بداية. فيها تُقارَن الشقة في مبنى مخدوم بالشقة العائلية والدوبلكس والبنتهاوس والتاون هاوس والتوين هاوس والفيلا بأرضها، وتبدأ أسعار الشقق المعروضة من ١,٩٠٠,٠٠٠ جنيه. والثمن هو الوقت: ١,٤٤٧ وحدة من أصل ٢,١٢٩ تحمل تاريخ تسليم ٢٠٢٩ أو ٢٠٣٠.

الشيخ زايد تناسب من يريد تسليماً أقرب داخل مدينة تعمل بالفعل. تواريخها أقرب — ٣٣ وحدة في ٢٠٢٦، و83 في ٢٠٢٨، و152 في ٢٠٢٩، و98 في ٢٠٣٠ — ووسيط سعر الشقة المعروض فيها أعلى: ١٤,٤٠٠,٠٠٠ جنيه مقابل ١١,٣٠٧,٠٠٠ جنيه في القاهرة الجديدة. وعدد الكمبوندات الأقل يعني قائمة أقصر، وهي ميزة عند بعض المشترين وحدّ عند غيرهم.

وللمستثمر، الفرق الذي يظهره السجل هو التنوع: القاهرة الجديدة تحمل ٣١٣ مكتباً و137 وحدة تجارية و95 عيادة إلى جانب السكن، أما الوحدات التجارية في الشيخ زايد فأقل عدداً — ٥٢ مكتباً و30 عيادة و21 وحدة تجارية — لكنها داخل حي عامل بسكان يتحركون فيه نهاراً. ولا يحمل الكتالوج عائداً ولا قيمة إيجارية في أي من المدينتين، فلا يمكن استخراج عائد من هذه الأرقام.

أفضل كمبوندات القاهرة الجديدة

• ماليف — في الحي السادس، ٢٤ وحدة بأسعار معروضة من ٢,٧٨٤,٢٥٠ إلى ١٨,٤٩٥,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% على ١٠ سنوات، وتسليم ٢٠٣٠، ويبعد نحو ٥٫٩ كم عن مول درة الكرز.
• سيتيزن — في مدينة المستقبل، ٢٥ وحدة من ٣,٧٨٦,٠٠٠ إلى ٣٤,٥١٩,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٥% على ٩ سنوات (وبعض الصفوف على ١٠ سنوات)، وتسليم ٢٠٣٠، ويبعد نحو ٦٫٧ كم عن الجامعة البريطانية في مصر.
• جارنت — في القاهرة الجديدة، ٢٤ وحدة من ٣,٩٤٣,٢٠٠ إلى ١٩,٨٢٩,٣١٢ جنيه، بمقدم ١٠% على ٨ إلى ٩ سنوات، وتسليم ٢٠٢٨ وهو الأقرب في هذه القائمة، ويبعد نحو ٠٫٧ كم عن جامعة المستقبل و0.٨ كم عن ميتنج بوينت مول.
• نول — في الحي السادس، ٣١ وحدة من ٤,٩٢٥,٠٠٠ إلى ٢٥,٤٥١,٨٤٠ جنيه، بمقدم ١٠% على ١٢ سنة، وهو أطول نظام سداد بين هذه الكمبوندات العشرة، وتسليم ٢٠٢٩، ويبعد نحو ٨٫٦ كم عن الجامعة الأمريكية بالقاهرة.
• لاش فالى — في القاهرة الجديدة، ٢٤ وحدة من ١٠,٥١٠,٠٠٠ إلى ٢٩,٣٧١,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٥% على ١٠ سنوات، وتسليم ٢٠٣٠، ويبعد نحو ١٫٢ كم عن ميدان اللوتس و1.٧ كم عن الجامعة الأمريكية بالقاهرة.

أفضل كمبوندات الشيخ زايد

• بلفا — ٢٠ وحدة من ٤,١٦٦,٣٦٠ إلى ١٤,٣١٩,٢٥٠ جنيه، بمقدم ١٠% على ١٠ سنوات، وتسليم ٢٠٢٩، ويبعد نحو ١٫٢ كم عن سنتر اللؤلؤة و1.٤ كم عن مستشفى الشيخ زايد المركزي العام.
• فيلدج ويست — أكبر كمبوند منفرد في المدينة الغربية، ٣٨ وحدة من ٧,٠٠٠,٠٠٠ إلى ٢٨,٠٠٠,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% على ٨ سنوات في معظم الصفوف (وبعضها ١٥% على ٤ سنوات)، وتسليم ٢٠٢٨، ويبعد نحو ١٫٥ كم عن داندي مول.
• تيراس — ٢٤ وحدة من ٦,١٦١,٨٤٦ إلى ٨٨,١٧٩,٠٠٠ جنيه، بمقدم ١٠% على ٦ سنوات، وهو أقصر نظام سداد هنا، وتسليم ٢٠٢٨، ويبعد نحو ٠٫٢ كم عن جامعة النيل و1.٣ كم عن مول العرب.
• سكاى رامب — ٣٢ وحدة من ٧,١٨٦,٤٠٠ إلى ١١٦,٥٢١,٠٠٠ جنيه، وهو أعلى سعر معروض في المدينة الغربية ولوحدة تجارية، بمقدم ٥% على ٨ سنوات، وتسليم ٢٠٣٠، ويبعد نحو ٠٫٢ كم عن زايد بلازا مول.
• الكارمه كاي-المرحلة الثانية — ٢٨ وحدة من ٩,٧٣٧,٠٠٠ إلى ٣٠,١٣٥,٠٠٠ جنيه، بمقدم ٥% على ٨ سنوات، وتسليم ٢٠٢٨، ويبعد نحو ٠٫٨ كم عن مستشفى الشيخ زايد المركزي العام و1.٤ كم عن كلية الهندسة بجامعة القاهرة فرع الشيخ زايد.

الأسعار وأنظمة السداد: أسعار معروضة في ٢٧ سبتمبر ٢٠٢٦

نقطتا البداية مختلفتان. صفوف الشقق في القاهرة الجديدة وعددها ١,٠٥٣ تبدأ من ١,٩٠٠,٠٠٠ جنيه وتصل إلى ٦٦,٥٥٠,٠٠٠ جنيه، والوسيط ١١,٣٠٧,٠٠٠ جنيه؛ وفي الشيخ زايد تبدأ ٢١١ شقة من ٢,٦٤٨,٦٠٠ جنيه وتصل إلى ٦٩,٥٢١,٠٠٠ جنيه، والوسيط ١٤,٤٠٠,٠٠٠ جنيه. وبقسمة السعر على المساحة في الصفوف نفسها، يكون وسيط سعر المتر المربع المعروض ٨٠,٢٢١ جنيهاً في القاهرة الجديدة و102,٣٦٦ جنيهاً في الشيخ زايد، وهو حساب على أسعار معروضة لا مؤشر سوق.

وبحسب كل أنواع الوحدات يتسع الفرق. صفوف القاهرة الجديدة وعددها ٢,١٢٩ تحمل أسعاراً معروضة من ١,٩٠٠,٠٠٠ إلى ١,٦٣٤,٠٠٠,٠٠٠ جنيه والوسيط ١٥,٠٩٢,٠٠٠ جنيه، وأعلى سعر فيها مسجل لمكتب بمساحة ٨,٩٧٥ متراً مربعاً. وصفوف الشيخ زايد وعددها ٣٧١ تبدأ من ٢,٦٤٨,٦٠٠ جنيه وتصل إلى ١١٦,٥٢١,٠٠٠ جنيه، والوسيط ١٦,١٢٧,٠٠٠ جنيه.

وتتشابه أنظمة السداد في المدينتين. المقدم ٥% هو الأكثر شيوعاً في كل سوق: ١,١١٠ صفاً في القاهرة الجديدة و187 في الشيخ زايد، ويليه المقدم ١٠% (٦٨٠ و165 صفاً). وثماني سنوات هي المدة الأكثر تكراراً في المدينتين (٧١١ صفاً مقابل ١٢٨)، ثم عشر سنوات (٥٥٦ مقابل ٩٢)، وتحمل القاهرة الجديدة أطول الأنظمة المسجلة: ١٥٠ صفاً على ١٢ سنة. والتشطيب يميل الاتجاه نفسه: ١,٨٦٧ صفاً في القاهرة الجديدة بتشطيب كامل مقابل ٢٦٢ نصف تشطيب، و349 في الشيخ زايد مقابل ٢٢.

مواعيد التسليم: السنوات المسجلة في الكتالوج

تواريخ التسليم في القاهرة الجديدة صفاً صفاً: ٥ وحدات في ٢٠٢٥، و167 في ٢٠٢٦، و158 في ٢٠٢٧، و348 في ٢٠٢٨، و549 في ٢٠٢٩، و898 في ٢٠٣٠، و4 في ٢٠٣١. وفي الشيخ زايد: ٣٣ وحدة في ٢٠٢٦، و5 في ٢٠٢٧، و83 في ٢٠٢٨، و152 في ٢٠٢٩، و98 في ٢٠٣٠.

ويترتب على ذلك أمران ولا يترتب ثالث. الأول أن ثقل السوق الغربية أسبق، فأكبر مجموعة فيها ٢٠٢٩ وأكبر مجموعة في القاهرة الجديدة ٢٠٣٠؛ والثاني أن أي سوق منهما ليست سوقاً منتهية، فلا صف واحد في المدينتين مسجّل كجاهز للاستلام في الكتالوج. أما ما لا يترتب فهو أي حكم على تقدّم الإنشاء أو على ما سيحدث في السوق: السجل يحمل تواريخ فقط، بلا تقرير إنجاز وبلا توقّع.

أين تقع كل مدينة؟ والمعالم القريبة

يحدد الكتالوج موضع الكمبوندات بالإحداثيات، وهي تصف طرفي القاهرة الكبرى. تقع كمبوندات القاهرة الجديدة بين دائرتي عرض ٢٩٫٩٣ و30.٠٩ شمالاً وخطي طول ٣١٫٤٩ و31.٧٠ شرقاً في الطرف الشرقي، ويبعد عنها مطار القاهرة الدولي بين ١١٫٧ و24.٩ كم في الكمبوندات المذكورة أعلاه، والجامعة الأمريكية بالقاهرة بين ١٫٧ و11.٣ كم، وميدان اللوتس من ١٫٢ كم، وجامعة المستقبل ٠٫٧ كم عن جارنت.

وتقع كمبوندات الشيخ زايد بين دائرتي عرض ٣٠٫٠١ و30.٠٧ شمالاً وخطي طول ٣٠٫٩٧ و31.٠٧ شرقاً في الطرف الغربي، ويبعد عنها مطار سفنكس الدولي بين ١٠٫٢ و20.٣ كم. والمعالم التي يربطها السجل بها هي معالم غرب القاهرة: مول العرب بين ١٫٣ كم (تيراس) و6.٣ كم (الكارمه كاي-المرحلة الثالثة)، وجامعة النيل ٠٫٢ كم عن تيراس، وداندي مول وحدائق المهندسين ٣٫٧ كم عن فيلدج ويست، ومستشفى الشيخ زايد المركزي العام ٠٫٨ كم عن الكارمه كاي-المرحلة الثانية.

وهذا الفرق في المسافات هو الفرق العملي بين العنوانين: المشتري في الشرق يحلّ على مسافة قريبة من المطار وحزام الجامعات في القاهرة الجديدة، والمشتري في الغرب يحلّ على مسافة قريبة من الطريق الصحراوي ومول العرب وأحياء الجيزة الأقدم.

أسئلة شائعة

أي المدينتين أغلى: القاهرة الجديدة أم الشيخ زايد؟

بحسب أسعار الكتالوج المعروضة في ٢٧ سبتمبر ٢٠٢٦، الشيخ زايد هي الأغلى. وسيط سعر الشقة المعروض فيها ١٤,٤٠٠,٠٠٠ جنيه مقابل ١١,٣٠٧,٠٠٠ جنيه في القاهرة الجديدة، ووسيط سعر المتر المربع ١٠٢,٣٦٦ جنيهاً مقابل ٨٠,٢٢١ جنيهاً. وعلى مستوى كل أنواع الوحدات يقترب الوسيطان — ١٦,١٢٧,٠٠٠ مقابل ١٥,٠٩٢,٠٠٠ جنيه — لأن الوحدات التجارية والفيلات في القاهرة الجديدة ترفع وسيطها العام.

كم سعر الشقة في القاهرة الجديدة؟

أسعار الشقق المعروضة في القاهرة الجديدة تبدأ من ١,٩٠٠,٠٠٠ جنيه وتصل إلى ٦٦,٥٥٠,٠٠٠ جنيه، والوسيط ١١,٣٠٧,٠٠٠ جنيه، ووسيط سعر المتر المربع ٨٠,٢٢١ جنيهاً. وأرخص الصفوف في الحي السادس ومدينة المستقبل، والأعلى في نواة القاهرة الجديدة واللوتس. وهذه أسعار معروضة بتاريخ ٢٧ سبتمبر ٢٠٢٦ وليست أسعار بيع.

أين تقع الشيخ زايد، وهل هي داخل ٦ أكتوبر؟

يضع الكتالوج الشيخ زايد مدينة قائمة بذاتها، منفصلة عن مدينة السادس من أكتوبر، ويحدد كمبونداتها بين دائرتي عرض ٣٠٫٠١ و30.٠٧ شمالاً وخطي طول ٣٠٫٩٧ و31.٠٧ شرقاً. والمعالم المرفقة بها مشتركة مع الجانب الأكتوبري من غرب القاهرة: مول العرب ١٫٣ كم عن تيراس، وداندي مول ١٫٥ كم عن فيلدج ويست، وحدائق المهندسين ٣٫٧ كم عن فيلدج ويست. والسجل لا يذكر المحافظة، فلا تذكرها هذه المقارنة.

ما المقدمات وأنظمة السداد المتاحة في المدينتين؟

المدينتان مبنيتان على مقدم ٥%: ١,١١٠ صفاً في القاهرة الجديدة و187 في الشيخ زايد، ويليه مقدم ١٠% (٦٨٠ و165 صفاً). وأنظمة الثماني سنوات هي الأكثر تكراراً في المدينتين (٧١١ مقابل ١٢٨)، ثم العشر سنوات (٥٥٦ مقابل ٩٢)، وتحمل القاهرة الجديدة أطول نظام مسجل، وهو ١٢ سنة على ١٥٠ صفاً. والأنظمة تُحدَّد لكل كمبوند على حدة لا لكل مدينة، وصفحة كل كمبوند تعرض نظامه إلى جانب تاريخ تسليمه.

أي المدينتين تسلّم أسرع؟

الشيخ زايد، بحسب التواريخ المسجلة: ٣٣ وحدة من أصل ٣٧١ بتسليم ٢٠٢٦ و152 بتسليم ٢٠٢٩، وأكبر مجموعة فيها ٩٨ وحدة في ٢٠٣٠. أما القاهرة الجديدة ففيها ١٦٧ وحدة بتسليم ٢٠٢٦ و5 وحدات بتسليم ٢٠٢٥، لكن ثقلها متأخر: ٥٤٩ وحدة في ٢٠٢٩ و898 في ٢٠٣٠. ولا صف في أي من المدينتين مسجّل كجاهز للاستلام.