العين السخنة أم الغردقة؟ أيهما أنسب لبيت المصيف

العين السخنة أم الغردقة؟ الإجابة المختصرة

العين السخنة هي أقرب ساحل للبحر الأحمر إلى القاهرة، وتقع عند رأس خليج السويس، ويُوصل إليها من القاهرة بطريق السخنة، وهو أقصر طريق إلى البحر بين سواحل مصر، ولهذا يُشترى هذا العنوان من أجل نهايات الأسبوع. أما الغردقة فهي أكبر مدينة على ساحل البحر الأحمر، ويمتد سوقها على ثلاث مناطق هي الغردقة ومكادي وسهل حشيش، حيث تكون الكمبوندات مجتمعات مصايف أكبر مبنية حول الإجازات والإقامات الطويلة. وفي ١١ أكتوبر ٢٠٢٦ يحمل الكتالوج ٣٥ كمبوندًا و288 وحدة في العين السخنة مقابل ٨ كمبوندات و51 وحدة في الغردقة، فالعين السخنة سوق أوسع بسعر دخول أقل، والغردقة سوق أضيق بوحدات أكبر.

من يناسبه

العين السخنة تناسب المشتري الذي تحسم الرحلة قراره. ولأنها أقرب ساحل إلى القاهرة فقد يقع مشروعان بسعرين مختلفين على دقائق من بعضهما، وتقع المنطقة كلها تحت اسم منطقة واحدة، فالمقارنة هنا بين المطوّرين وبين مساحة الشاطئ التي يملكها كل مشروع. وتناسب الأسرة التي ستستخدم البيت على مدار العام في مياه تبقى أدفأ في الشتاء من ساحل البحر المتوسط، والمشتري الذي تقع ميزانيته في الملايين القليلة. ومعظم المعروض هنا يُشترى على الخريطة، وتمتد سنوات التسليم من ٢٠٢٦ إلى ٢٠٣٠.

والغردقة تناسب شراءً مختلفًا: فكمبونداتها مبنية حول الإجازات والإقامات الطويلة لا حول التنقل اليومي، وكل وحدة تُباع من مطوّر، فيبقى التشطيب والتسليم والأوراق داخل تعاقد واحد. وتناسب المشتري الذي يريد قاعدة على البحر الأحمر يمكن تأجيرها في الفترات التي تبقى فيها خالية، والذي يختار بين ثلاث مناطق مختلفة الطابع: عنوان داخل المدينة، وخليج، وامتداد هادئ من الشاطئ. والمقايضة هنا هي الحجم مقابل السعر: كمبوندات أقل، وقطع أكبر، وأسعار مطلوبة تبدأ حيث تنتهي أسعار العين السخنة.

ويفصل بين السوقين اتساع التشكيلة وعدد الأيدي التي تبنيها. فتشمل وحدات العين السخنة الشاليه والاستوديو والشقة والدوبلكس والبنتهاوس والتاون هاوس والتوين هاوس والفيلا، مع وحدات تجارية في المنتجعات الكبرى، ويحمل السوق ثمانية مطوّرين بينهم تطوير مصر ولا فيستا للتطوير العقاري ومجموعة لاسيرينا وبري جروب ودي إم للتطوير وجي كوميونيتيز ومصر إيطاليا العقارية ووادي دجلة للتطوير العقاري. أما الغردقة فتضم الشاليه والشقة والدوبلكس والبنتهاوس والفيلا والتاون هاوس والتوين هاوس، ويتقاسم السوق ثلاثة مطوّرين هم ترافكو العقارية وأوراسكوم للتنمية مصر وذا لاند ديفيلوبرز. ويعني ذلك أن المشتري في السخنة يقارن بين مطوّرين كثيرين على مساحة ساحلية واحدة، بينما يقارن في الغردقة بين عدد محدود من الأسماء الكبيرة وثلاث مناطق، وهو فرق يظهر في حجم المعروض وفي سرعة تغيّر الأسعار المطلوبة على صفحة كل مشروع.

الكمبوندات الجديرة بالمعرفة في العين السخنة

خمسة مشروعات تحمل معظم ما تعرضه المنطقة. المونت جلالة من تطوير مصر هو أكبر منتجع على الساحل، ويوسّعه المطوّر نفسه بمرحلته الفا، ويضم المشروع شاليهات واستوديوهات وشققًا ودوبلكس وبنتهاوس وتاون هاوس وتوين هاوس وفيلات، وتقع معظم وحدات المنطقة البالغ عددها ٢٨٨ وحدة داخله وداخل جيرانه. ذا جروف من دي إم للتطوير يعرض وحدات تبدأ من ٤,٨٥٥,٠٠٠ جنيه بمقدّم ١٠% وتقسيط حتى ٨ سنوات وتسليم ٢٠٢٩، وتقع مرحلتاه ريفا وسيريا بجانبه. كايب باي بلومار لا سيرينا من مجموعة لاسيرينا من أقل مداخل الساحل عند ٣,٥٢٥,٠٠٠ جنيه بمقدّم ٥% على ٨ سنوات وتسليم ٢٠٣٠. ميني ايجيبت من المطوّر نفسه هو أرخص طريق للدخول، بوحدات تبدأ من ٨٨٠,٠٠٠ جنيه لكن على نظام أقصر: مقدّم ٣٥% و6 سنوات وتسليم ٢٠٢٨. وفي الطرف الآخر تبدأ لا فيستا توباز من ١٣,٥٠٠,٠٠٠ جنيه بمقدّم ٥% و8 سنوات وتسليم ٢٠٢٩. وهذا المدى، من أقل من مليون إلى أكثر من ثلاثة عشر مليونًا، هو ما يجعل العين السخنة سوقًا لا سعرًا واحدًا.

الكمبوندات الجديرة بالمعرفة في الغردقة

يحمل سوق الغردقة ثلاثة مطوّرين وخمسة أسماء. ليدج-مكادي هايتس من أوراسكوم للتنمية مصر يفتح المدى عند ١٠,١٥٠,٠٠٠ جنيه بمقدّم ١٠% وتقسيط من ٧ إلى ٨ سنوات وتسليم ٢٠٢٩. أدين باركس من المطوّر نفسه يبدأ من ١٥,٤٠٥,٠٠٠ جنيه بمقدّم ١٠% و7 سنوات وتسليم ٢٠٢٩، ويضم شققًا وشاليهات. وتحمل ترافكو العقارية اسمين: ماكادينا في مكادي ويبدأ من ١٨,٠٠٠,٠٠٠ جنيه بمقدّم ١٠% و8 سنوات وتسليم ٢٠٣٠، وراس سوما المرحلة الأولى وهو أعلى مدخل هنا عند ٤٤,٠٠٠,٠٠٠ جنيه بمقدّم ٥% و7 سنوات وتسليم ٢٠٢٨. ويأتي سيال في مكادي من أوراسكوم بفيلات وتاون هاوس وتوين هاوس تبدأ من ٢٣,٥٨٥,٠٠٠ جنيه بمقدّم ١٠% و7 سنوات وتسليم ٢٠٢٩. ومجموعة الكمبوندات هذه توضح شكل السوق: قطع أكبر وأرقام أعلى، ولا شيء تحت عشرة ملايين جنيه.

الأسعار وأنظمة السداد — أسعار مطلوبة، أكتوبر ٢٠٢٦

رقمان يؤطران الساحلين. في العين السخنة يكون أقل سعر مطلوب في الكتالوج في ١١ أكتوبر ٢٠٢٦ هو ٧٨٠,٠٠٠ جنيه، ويبدأ أقل سعر للمتر المربع من ١٩,٥٠٠ جنيه، والمقدم المتعارف عليه يبدأ من ٥% وتمتد الخطط حتى ١٠ سنوات. وفي الغردقة يكون أقل سعر مطلوب في التاريخ نفسه ٨,٠٠٠,٠٠٠ جنيه، ومن ٦٤,٧٠٦ جنيه للمتر المربع، والمقدم من ٥% والخطط حتى ٨ سنوات. وكل هذه أسعار مطلوبة، أي ما يعرضه المطوّر اليوم، وليست أسعار بيع فعلية، وهي تتغير مع تقدم التطوير، ولذلك تكون صفحة الكمبوند، حيث يقع السعر بجوار موعد التسليم وخطة السداد، هي مكان المقارنة. وما يفصل الساحلين ليس الرقم وحده بل مدى الخطة: مقدّم ٥% موزّع على ١٠ سنوات يضع شاليهًا في السخنة داخل الميزانية الشهرية لمشترٍ لا يستطيع تحميل القسط نفسه على وحدة في الغردقة. ويعكس فرق سعر المتر المربع بين ١٩,٥٠٠ جنيه في السخنة و64,٧٠٦ جنيه في الغردقة اختلاف طبيعة المعروض لا اختلاف الجودة وحده: وحدات الغردقة أكبر وأقرب إلى منتجعات متكاملة، ووحدات السخنة أكثرها شاليهات واستوديوهات بمساحات أصغر، فيبقى السعر الإجمالي في السخنة في متناول شريحة أوسع حتى مع تساوي شروط السداد في ظاهرها. ومن هنا فإن أول سؤال يجيب عنه المشتري هو المساحة والميزانية الشهرية لا اسم الساحل وحده، لأن منتجعين على الساحل نفسه قد يقدّمان رقمين متباعدين للوحدة التي يبحث عنها.

سنوات التسليم وما تعنيه

يمتد التسليم في العين السخنة من ٢٠٢٦ إلى ٢٠٣٠، فيبيع الساحل وحدات قريبة الجاهزية وجداول طويلة على الخريطة، وكثيرًا ما تكون سنة التسليم هي ما يفصل بين شاليهين متشابهين. أما كمبوندات الغردقة فتسلّم بين ٢٠٢٨ و2030، وهي نافذة أضيق وأبعد، ولهذا لا يُشترى شيء هنا للاستخدام الفوري. اقرأ هذه التواريخ بعناية: السنة المكتوبة في العرض هي موعد التسليم التعاقدي الذي يلتزم به المطوّر، والخطة المجاورة لها موضوعة بحيث يقع القسط الأخير في تلك السنة أو على مسافة قريبة منها. ومن يقارن تسليم ٢٠٢٦ في السخنة بتسليم ٢٠٣٠ في الغردقة لا يقارن شيئين متشابهين، لا في السعر ولا في مدة الانتظار.

الوصول والمعالم

تقع العين السخنة عند رأس خليج السويس، ويُوصل إليها من القاهرة بطريق السخنة، وهو ميزتها كلها على بقية سواحل مصر. وحولها تقع زعفرانة وهضبة الجلالة والطريق إلى الغردقة، وهو الساحل الذي يحوّل الرحلة إلى نهاية أسبوع لا إلى عطلة طويلة. والمنطقة متماسكة: كل مشروع يقع تحت اسم منطقة العين السخنة وحده، فقد يتشارك منتجعان بسعرين مختلفين الطريق نفسه.

أما الغردقة فتمتد على المناطق التي يعرفها السوق منفصلة: الغردقة نفسها، ومكادي جنوبًا، وسهل حشيش بينهما، وتواجه الواجهة كلها البحر الأحمر، ويمتد العمران من وسط المدينة جنوبًا عبر الكمبوندات نحو خليج مكادي. وأقرب المناطق الساحلية التي يغطيها الكتالوج هي راس سدر والعين السخنة شمالًا، مع الجونة على الساحل نفسه إلى الشمال. ومن يقارن بين هذه المناطق يختار في الحقيقة بين عنوان داخل المدينة وخليج وامتداد هادئ من الشاطئ.

أسئلة شائعة

كم تبعد العين السخنة عن القاهرة؟

يُوصل إلى العين السخنة من القاهرة بطريق السخنة، وهو أقصر طريق إلى البحر بين سواحل مصر، ولهذا تكون الرحلة عملية لنهايات الأسبوع لا للعطلات الطويلة فقط.

أين تقع الغردقة على البحر الأحمر؟

تقع الغردقة على ساحل البحر الأحمر في البر المصري، ويقسمها السوق إلى الغردقة ومكادي وسهل حشيش، وتقع الجونة على الساحل نفسه شمالًا.

أيهما أنسب لبيت المصيف، العين السخنة أم الغردقة؟

العين السخنة أقرب إلى القاهرة وأقل سعرًا للدخول وأسرع تسليمًا من ٢٠٢٦، والغردقة عنوان أكبر على البحر الأحمر بكمبوندات أكبر وأسعار مطلوبة أعلى وتسليم من ٢٠٢٨. فإن حسمت نهاية الأسبوع القرار فالعين السخنة، وإن حسمته الإقامة الطويلة والتأجير فالغردقة.

بكم تبدأ أسعار الوحدات في العين السخنة والغردقة؟

في ١١ أكتوبر ٢٠٢٦ تبدأ الأسعار المطلوبة في العين السخنة من ٧٨٠,٠٠٠ جنيه، وفي الغردقة من ٨,٠٠٠,٠٠٠ جنيه. ومن الأمثلة المذكورة أعلاه: ميني ايجيبت في العين السخنة من ٨٨٠,٠٠٠ جنيه، وليدج-مكادي هايتس في الغردقة من ١٠,١٥٠,٠٠٠ جنيه.

ما أنظمة السداد على كل ساحل؟

المقدم يبدأ من ٥% على الساحلين، وتمتد خطط التقسيط حتى ١٠ سنوات في العين السخنة وحتى ٨ سنوات في الغردقة. وتُحدَّد الشروط بحسب كل مطوّر وكل مشروع، وتُعرض بجانب موعد تسليم كل كمبوند.