المعادي أم الشيخ زايد؟ شرق القاهرة وغربها للمشتري

الإجابة المختصرة

المعادي والشيخ زايد ليسا نسختين من العنوان نفسه. المعادي حي مكتمل في جنوب العاصمة، ومُدرج في السجلّ داخل محافظة القاهرة، أما الشيخ زايد فهي سوق الكمبوندات الغربية القائمة، ومُدرجة داخل محافظة الجيزة. والأرقام لا تتساوى: مشروعان و19 وحدة معروضة في المعادي، مقابل ٤٥ مشروعًا و371 وحدة في الشيخ زايد، فالمقارنة ليست في السعر وحده. من يريد شقة صغيرة داخل حي قائم بالفعل يجد قائمة المعادي قصيرة وواضحة، ومن يريد منزلًا للأسرة أو فيلا أو وحدة في مبنى مختلط يجد في الغرب سوقًا كاملة يقارن داخلها.

لمن تناسب كل منطقة

المعادي تناسب من يهمه العنوان أكثر من مساحة الوحدة. كل وحدة مُدرجة في السجلّ هناك مسطّحة: ١٠ استوديوهات و9 شقق، بمساحات من ٣٣ إلى ١٦٦ مترًا مربعًا، ووسيط قريب من ٧٢ مترًا. وهي قائمة قريبة لشخص واحد أو لزوجين أو لطالب أو لمالك يريد وحدة صغيرة داخل المدينة لا على أطرافها. والمشروعان في السجلّ يقعان داخل حي واحد يحمل الاسم نفسه، وكلاهما يُباع من مطوّره لا من الأفراد.

الشيخ زايد تناسب من يريد المقارنة بين مطوّرين لا بين شوارع. السجلّ يضمّ ٣٧١ وحدة على ٤٥ مشروعًا، والمزيج واسع: ٢١١ شقة و52 مكتبًا و30 عيادة و21 وحدة تجارية و20 بنتهاوس و20 دوبلكس و6 تاون هاوس و4 توين هاوس و4 فيلات و3 استوديوهات، بمساحات من ٢١ إلى ٥٤٦ مترًا مربعًا ووسيط قريب من ١٤٩ مترًا. أسرة تبحث عن منزل بحديقة، أو طبيب يبحث عن عيادة، أو نشاط تجاري يبحث عن محل في الدور الأرضي، يجد هنا معروضًا لكل ذلك. وكذلك المشتري الأول الذي يعمل بمبلغ محدود؛ فأقلّ وحدة في السجلّ شقة بسعر ٢,٦٤٨,٦٠٠ جنيه.

كمبوندات المعادي الجديدة

يحمل السجلّ مشروعين في المعادي، وكليهما يستحق القراءة قبل المقارنة مع الغرب:

• سكاي لاين من مجموعة مرشدي — ١١ وحدة معروضة بين شقق واستوديوهات، بسعر يبدأ من ٢,٩٥٢,٠٠٠ جنيه، ومقدم ٥% وتقسيط ١٢ سنة، والتسليم في فبراير ٢٠٣٠. وتبعد ون كاتاميا ١٫٧ كم، وكلية طب الفم والأسنان بالجامعة الحديثة ٤٫٦ كم، وبندر المعادي مول ٦٫٥ كم.
• ريف دو نايل من نوفارا للتطوير العقاري — ٨ استوديوهات معروضة، بسعر يبدأ من ٧,٨٣٣,٠٠٠ جنيه، ومقدم ٢٠% وتقسيط ٤ سنوات، والتسليم في فبراير ٢٠٢٧. ويبعد ميدان المحطة ٢٠٠ متر، ومستشفى حسام شلبي للولادة ٦٠٠ متر، ومعادي جراند مول ١٫٤ كم.

وهناك بحث متكرر عن «كمبوندات زهراء المعادي» و«كمبوندات دائري المعادي»، وهما اسمان لجزءين من المعادي لا يحمل السجلّ فيهما أي مشروع. فلا يوجد في السجلّ مشروع تحت أي من الاسمين، وما يستطيع هذا المقال أن يسمّيه هو المشروعان أعلاه فقط، ومن كان قراره محسومًا على زهراء المعادي أو ناحية الدائري فالموقف الصريح أن السجلّ خالٍ منهما اليوم.

كمبوندات الشيخ زايد الجديدة

السوق الغربية أعمق، وهذه المشروعات التي يستحق كلٌّ منها نظرة، مرتّبة بحسب حجم المعروض في كل واحد:

• فيلدج ويست من مجموعة درة — ٣٨ وحدة معروضة بين شقق ودوبلكس وبنتهاوس وتاون هاوس وتوين هاوس، بسعر يبدأ من ٧,٠٠٠,٠٠٠ جنيه، ومقدم ١٠% وتقسيط ٨ سنوات، والتسليم في يوليو ٢٠٢٨. ويبعد داندي مول ١٫٥ كم.
• سكاى رامب من أب وايد للتطوير العقاري — ٣٢ وحدة معروضة بين شقق ومكاتب ووحدات تجارية وعيادة، بسعر يبدأ من ٧,١٨٦,٤٠٠ جنيه، ومقدم ٥% وتقسيط ٨ سنوات، والتسليم في يناير ٢٠٣٠. ويبعد زايد بلازا مول ٢٠٠ متر، ومستشفى الشيخ زايد التخصصي ٢٫٥ كم.
• الكارمه كاي-المرحلة الثانية من الكرمة للتطوير العقاري — ٢٨ وحدة معروضة معظمها شقق، بسعر يبدأ من ٩,٧٣٧,٠٠٠ جنيه، ومقدم ٥% وتقسيط ٨ سنوات، والتسليم في يونيو ٢٠٢٨. ويبعد مستشفى الشيخ زايد المركزي العام ٨٠٠ متر.
• تيراس من الإسكان والتعمير العقارية — ٢٤ وحدة معروضة بين شقق ومكاتب ودوبلكس ومحل وثلاث عيادات، بسعر يبدأ من ٦,١٦١,٨٤٦ جنيه، ومقدم ١٠% وتقسيط ٦ سنوات، والتسليم في سبتمبر ٢٠٢٨. وتبعد جامعة النيل ٢٠٠ متر، ومول العرب ١٫٣ كم.
• حياة سينتريك — ٢٢ وحدة معروضة بين شقق وبنتهاوس ودوبلكس، بسعر يبدأ من ١٨,٦٢٩,٠٠٠ جنيه، ومقدم ٥% وتقسيط ١١ سنة، والتسليم في يونيو ٢٠٢٩.
• بلفا من الكرنك للتطوير العقاري — ٢٠ وحدة معروضة بين شقق ودوبلكس، بسعر يبدأ من ٤,١٦٦,٣٦٠ جنيه، ومقدم ١٠% وتقسيط ١٠ سنوات، والتسليم في يونيو ٢٠٢٩. ويبعد سنتر اللؤلؤة ١٫٢ كم.
• رواية الشيخ زايد — ١٧ شقة معروضة، بسعر يبدأ من ١٢,١٠٠,٠٠٠ جنيه، ومقدم ١٠% وتقسيط ١٠ سنوات، والتسليم في يوليو ٢٠٢٩. وتبعد إل ربوة ٨٠٠ متر.
• بردجز من ون أوف ون للتطوير العقاري — ١٦ وحدة معروضة كلها عيادات ومكاتب، بسعر يبدأ من ٧,٨٤١,٠٠٠ جنيه، ومقدم ١٠% وتقسيط ٨ سنوات، والتسليم في ديسمبر ٢٠٢٩. ويبعد مجرة مول وفرع جامعة القاهرة بالشيخ زايد ٥٠٠ متر لكل منهما، ومستشفى بهية ١٫٢ كم.

الأسعار وأنظمة السداد

كل رقم أدناه هو سعر مطلوب — ما يعرضه البائع أو المطوّر — وليس سعر بيع فعلي، وهو بتاريخ ١٢ أكتوبر ٢٠٢٦. ولا يحمل السجلّ أي سعر تم الاتفاق عليه فعلًا، ولا أي تاريخ سابق للأسعار، فلا شيء هنا يخبرك باتجاه السوق في الفترة الماضية.

في المعادي تطلب الوحدات الـ19 أسعارًا بين ٢,٩٥٢,٠٠٠ و16,٦٨٦,٠٠٠ جنيه، ووسيطها ٩,٠١٠,٤٤٠ جنيهًا. وأقل سعر في السجلّ هناك ٢,٩٥٢,٠٠٠ جنيه، وهو تحت معظم سوق الغرب. وفي السداد يظهر مقدم ٥% على ١١ وحدة من الـ19، ومقدم ٢٠% على ٦ وحدات، و35% على وحدتين. وأكثر مدد التقسيط شيوعًا ١٢ سنة (١١ وحدة)، وأقصرها ٤ سنوات (٨ وحدات)، ومدد الأربع سنوات تخصّ ريف دو نايل فيما تحمل سكاي لاين مدد الاثنتي عشرة سنة.

في الشيخ زايد تطلب الوحدات الـ371 أسعارًا بين ٢,٦٤٨,٦٠٠ و116,٥٢١,٠٠٠ جنيه، ووسيطها ١٦,١٢٧,٠٠٠ جنيه، أي نحو ١٫٨ ضعف وسيط المعادي. ويتجمّع المقدم عند ٥% (١٨٧ وحدة) و10% (١٦٥ وحدة)، مع مجموعات صغيرة عند ٢٫٥% و15% و20% و25% و30%. وثماني سنوات هي أكثر مدد التقسيط شيوعًا (١٢٨ وحدة)، تليها ١٠ سنوات (٩٢) ثم ٦ سنوات (٤٥) ثم ٥ سنوات (٣٢)، وتمتد أطول المدد إلى ١١ و12 سنة.

ولأن السؤال يتكرر كثيرًا، كلمة عن سعر المتر: عبارة «كم سعر المتر في الشيخ زايد» سؤال مشروع، لكن السجلّ لا يحمل حقلًا لسعر المتر في الكمبوند، وخلط أرخص متر في السجلّ مع وسيط سعر وحدة كاملة يُنتج تناقضًا لا إجابة. والمقارنة الأكثر أمانًا هي السعر المطلوب مقابل المساحة على بطاقات الوحدات نفسها.

التسليم وما يوضحه السجلّ

يحمل السجلّ تاريخ تسليم فقط، ولا يحمل نسبة إنجاز ولا مرحلة إنشاء ولا توقعًا. والتواريخ أدناه هي المثبتة على الصفوف، وقد حلّ جزء من تواريخ ٢٠٢٦ فعلًا، ولهذا يجب إعادة قراءة السجلّ قبل الحجز لا الاعتماد على هذه الصفحة وحدها.

في المعادي تحمل ١١ وحدة من الـ19 تاريخًا في ٢٠٣٠، و6 وحدات تاريخًا في ٢٠٢٨، ووحدتان في ٢٠٢٧. وصفّ سكاي لاين يقول فبراير ٢٠٣٠، وصفّ ريف دو نايل يقول فبراير ٢٠٢٧، وهو أقرب تسليم يعرضه أي من المنطقتين.

في الشيخ زايد التوزيع أوسع: ٣٣ وحدة تحمل تاريخًا في ٢٠٢٦، و83 في ٢٠٢٨، و152 في ٢٠٢٩، و98 في ٢٠٣٠، و5 في ٢٠٢٧. ومجموعة ٢٠٢٩ هي الأكبر، وتخصّ مشروعات مثل رواية الشيخ زايد وبلفا وحياة سينتريك وبردجز، وأقرب التواريخ تقع على مشروعات أصغر.

الموقع والوصول

المنطقتان داخل القاهرة الكبرى لكنهما ليستا متجاورتين، والسجلّ يدعم الفرق في المحافظة. ففي قائمة الأماكن يندرج اسم المعادي تحت القاهرة، والشيخ زايد تحت الجيزة.

المعادي حي واحد في السجلّ يحمل الاسم نفسه، والمشروعان يقعان داخله. ومن ريف دو نايل يبعد ميدان المحطة ٢٠٠ متر ومستشفى حسام شلبي للولادة ٦٠٠ متر. ومن سكاي لاين تبعد ون كاتاميا ١٫٧ كم وكلية طب الفم والأسنان بالجامعة الحديثة ٤٫٦ كم وبندر المعادي مول ٦٫٥ كم.

الشيخ زايد مُدرجة في السجلّ تحت اسمين، الشيخ زايد والثورة الخضراء، ومعالمها معالم الحي نفسه: جامعة النيل على ٢٠٠ متر من تيراس، وزايد بلازا مول على ٢٠٠ متر من سكاى رامب، وداندي مول على ١٫٥ كم من فيلدج ويست، وفرع جامعة القاهرة بالشيخ زايد على ٥٠٠ متر من بردجز، ومستشفى بهية على ١٫٢ كم من بردجز، ومستشفى الشيخ زايد المركزي العام على ٨٠٠ متر من الكارمه كاي-المرحلة الثانية. ويبعد مطار سفنكس الدولي ١٤ كم عن تيراس و20.٣ كم عن حياة سينتريك.

أسئلة شائعة

كل منطقة تتبع محافظة إيه؟ المعادي مُدرجة في السجلّ تحت القاهرة، والشيخ زايد تحت الجيزة، ولهذا تُقارن المنطقتان عادة كعنوان شرق النيل مقابل عنوان غربه لا كجارتين.

كم تكلّف الوحدات في كل منطقة؟ الأسعار المطلوبة بتاريخ ١٢ أكتوبر ٢٠٢٦ تبدأ من ٢,٩٥٢,٠٠٠ وتصل إلى ١٦,٦٨٦,٠٠٠ جنيه في المعادي بوسيط ٩,٠١٠,٤٤٠ جنيهًا، ومن ٢,٦٤٨,٦٠٠ إلى ١١٦,٥٢١,٠٠٠ جنيه في الشيخ زايد بوسيط ١٦,١٢٧,٠٠٠ جنيه.

هل توجد استوديوهات في المنطقتين؟ المعادي فيها القائمة الأعمق للاستوديوهات: ١٠ من ١٩ وحدة استوديو، مع ٩ شقق. والشيخ زايد فيها ٣ استوديوهات بين ٣٧١ وحدة، إلى جانب معروضها الأكبر من الشقق.

مواعيد التسليم إمتى؟ سجلّ المعادي يعطي فبراير ٢٠٢٧ لريف دو نايل وفبراير ٢٠٣٠ لسكاي لاين. والشيخ زايد موزّعة من ٢٠٢٦ إلى ٢٠٣٠، وفيها ١٥٢ وحدة بتاريخ ٢٠٢٩.

هل توجد وحدات تجارية؟ في الشيخ زايد فقط: السجلّ يحمل هناك ٥٢ مكتبًا و30 عيادة و21 وحدة تجارية، في مشروعات مثل بردجز وتيراس وسكاى رامب وايتابا سكوير. أما سجلّ المعادي فسكني فقط، استوديوهات وشقق.